Документы Для Продажи Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом

Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Документы Для Продажи Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке. Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам. Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

Как же уберечься от проблем при покупке

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.
  • Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
  • Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.

Сделка между двумя физическими лицами

Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.

С продавца

  1. Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
  2. Как будет оплачиваться цена?
  3. Как будет осуществляться передача объекта.
  4. В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Интересное:  Сколько Будут Платить Ветеранам Труда В Пензенской Области В 2022 Году

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Как продать нежилое помещение с землей

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

Что относится к коммерческой недвижимости?

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

Расчет стоимости недвижимости

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов. Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков. Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

  1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
  2. Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
  3. Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
  4. Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
  7. Условия расторжения договора.
  8. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения
Интересное:  Ветеран Федеральный И Лекарство

От покупателя

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода. Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда. В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

  • выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
  • осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
  • выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
  • проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
  • обсудить и согласовать условия сделки.

Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.

Покупка

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения. Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями. В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажное
здание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:
_______________________________________ на земельном участке площадью
____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________
(собственности, постоянного пользования и др.).
Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель по
настоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянного
пользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую
зданием и необходимую для его использования, площадью
________________________________________________________________________.
Переход права ___________________ на земельный участок оформляется с
учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1
договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что
подтверждается:
свидетельством о праве собственности, выданным _________
_________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______. Дата
выдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»
__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра). Переход права собственности (или договор дарения)
зарегистрирован в _____________________________________________________
_______________________________________________________ (наименование
органа, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.
сведения) (Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).
Право ____________________ (собственности, постоянного пользования и
др.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1
настоящего договора, подтверждается _____________________________________
_______________________________________________________ (наименования и
полные реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Сведения о здании:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры)________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.
Общая характеристика _______________________________
______________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе __________________
________________________________________________________________________.
Этажность _________________________________________________________.
Другие параметры ___________________________________
_______________________________________________________ (материалы, из
которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,
балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,
электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).
4. Сведения о земельном участке, право _________________ на который
переходит Покупателю по настоящему договору:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
________________________________________________________________________.
Категория земель __________________________________________________.
Цель использования ________________________________________________.
Общая площадь _____________________________________________________.
План земельного участка (чертеж границ земельного участка) является
приложением к настоящему договору.
5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет
_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем с
привлечением ____________________________________________ (представителей
строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по
назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в
___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в том
числе НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права на
земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания _______
_____________________________ (наличными деньгами, путем безналичных
расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и
т.п.) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, но
до государственной регистрации перехода права собственности в
_________________ (наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию).
Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются
выполненными ___________________________________ (в день зачисления
платежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).
В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественную
ответственность в виде _________________________________________________.
7. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора
здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не
обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в
качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными
правами третьих лиц не обременено.
Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке из
технического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),
выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ
______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ не
значится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.
8. Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящему
договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода
права собственности на данное здание в __________________________________
(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).
9. С момента приобретения права собственности на здание, являющееся
предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,
пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,
принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и
прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой
налогов.
10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящего
договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании
передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания
передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются
выполненными полностью.
11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем
принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
________________________________________________________________________.
12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____________
__________________________________________________ (Покупатель, Продавец).
13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания
сторонами.
16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,
один — у Продавца.

Интересное:  Имеют Ли Право Зайти В Пустубквартиру Судебные Приставы

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Бланк договора

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Налог для физлица

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.