Если комната в коммунальной квартире не приватизирована

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

  • Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом — основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
  • Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
  • Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Сделки с недвижимостью

Необходимо отметить, что признать гражданина недееспособным может только суд.
И так, Вы решили приватизировать свою комнату, занимаемую по договору найма, у Вас возникнет вопрос куда обратиться и какие документы необходимо собрать.
Для приватизации занимаемой комнаты можно обратиться в Центральное или районные агентства по приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге. Агентства по приватизации уполномочены Администрацией Санкт-Петербурга оказывать населению услуги по оформлению документов, связанных с приватизацией.
Для решения вопроса о приватизации комнаты граждане представляют в агентства приватизации документы, перечень которых указан в «Положении о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге», введенном в действие Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга № 539 от 25 мая 1994 г. А именно:

Несмотря на прошедшую волну расселения коммунальных квартир («коммуналок») в середине 90-х годов, и в настоящее время Санкт-Петербург все еще остается одним из самых «коммунальных» городов России. Вас привлекает исторический центр города, где крайне мало строится новых домов и реконструируется старых, и Вы решили приобрести коммунальную квартиру в старом фонде. Готовьтесь, с этого момента начинается особая и самая сложная операция — расселение коммунальной квартиры.
В интересах Покупателя приобрести право собственности на коммунальную квартиру, как на единое целое, заключив один договор купли-продажи. Однако чаше всего бывает так, что нет возможности сразу оформить в собственность всю коммунальную квартиру. В таком случае покупатель поэтапно приобретает в собственность комнату за комнатой.
В коммунальной квартире могут проживать как собственники, так и наниматели комнат. У собственника покупатель может приобрести комнату, путем заключения договора купли-продажи или мены.
Иначе обстоят дела с нанимателями, так как они не являются собственниками занимаемых жилых помещений и для совершения сделки им необходимо приватизировать свои комнаты.
Остановимся подробнее на особенностях приватизации комнат, как на наиболее распространенном способе приобретения гражданами в собственность, занимаемого ими жилья.
До 03 ноября 1998 года не подлежали приватизации комнаты в коммунальных квартирах. Такой запрет был установлен ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», что вызывало немало споров и проблем. Точку в решении данного вопроса поставил 03 ноября 1998 года Конституционный суд Российской Федерации Постановлением № 25-П, признав запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах противоречащим Конституции.
Право на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения (квартиры или комнаты) предоставляется гражданам только один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохранят право на однократную бесплатную приватизацию другого жилого помещения после совершеннолетия.
Приватизация, проведенная в соответствии с законом — это Ваше спокойствие и гарантия успешной продажи квартиры или комнаты. Как и любая сделка с недвижимостью передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации может быть оспорена. Это означает, что любое заинтересованное лицо, чьи права были нарушены в результате приватизации жилого помещения (квартиры или комнаты), может обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. С аналогичным иском в суд может обратиться и прокурор в защиту прав несовершеннолетних детей или лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными, чьи права были нарушены в процессе приватизации квартиры или комнаты.
Ведь законодательством предусмотрен десятилетний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки.
Приватизация комнат проводится в том же порядке, что и приватизация квартир. Отличие состоит в том, что при приватизации комнаты граждане приобретают не только право собственности на долю квартиры, но и право пользования этой комнатой.
Правом приобретения в собственность, в порядке приватизации, комнаты в Санкт-Петербурге обладают граждане РФ, зарегистрированные по месту жительства в Санкт-Петербурге, а также временно отсутствующие, но сохранившие право на жилую площадь в соответствии со статьями 60 и 62 Жилищного кодекса РСФСР.
Следует знать, что к этой категории относятся:

Интересное:  Получение Садового Участка Или Квартиры По Договору Социального Найма

Процедура приватизации части коммунальной квартиры

Основное отличие приватизации части коммунальной квартиры (и главная проблема, с которой чаще всего сталкиваются граждане) — в распределении права собственности на места общего пользования. То есть человек, проживающий в коммуналке, может распоряжаться только своим жилым помещением. Служебные же помещения и так называемые места общего пользования в квартире — туалеты, ванные комнаты, кухни, коридоры, балконы, чуланы, прачечные и тому подобное — распределяются в равных долях между всеми проживающими.
Установить ту часть площади, которая будет принадлежать каждому жильцу после того, как жилье приватизируют, можно двумя способами: по обоюдному договору всех проживающих, когда доли распределяются по общему согласию, либо определение долей в зависимости от размера жилья. В последнем случае площадь всех жилых помещений коммунальной квартиры делится на площадь комнаты, принадлежащей конкретному человеку, — такая же доля будет принадлежать ему и на места общего пользования. Собственники комнат в коммунальной квартире и проживающие в неприватизированных помещениях имеют равные права на определение доли собственности на нежилые площади — привилегий нет ни у кого.
Распределение долей, когда квартиру приватизируют, должно быть закреплено письменным соглашением, под которым подписываются все жильцы квартиры. Если это не происходит в добровольном порядке, то вопрос решается через суд, который и закрепит доли между проживающими.
Вместе с правом собственности на часть приватизируемой коммунальной квартиры гражданину переходят и права владения долей в нежилых площадях. Проводя операции со своей комнатой (продавая ее, сдавая в аренду, даря и так далее), он передает и свои права на долю мест общего пользования в квартире. Но принадлежащую человеку часть нежилых помещений можно передать только вместе с комнатой — невозможно сдать в аренду, например, только туалет.
При этом следует помнить, что собственнику комнаты в коммунальной квартиры согласие соседей на сдачу принадлежащих ему помещений в аренду не требуется, а вот первоочередным правом покупки обладают именно те, кто проживает вместе с ним в квартире. И только спустя месяц после поступившего предложения о приобретении комнаты, если никто из соседей не согласится на покупку, она может быть выставленной на продажу.

Интересное:  Скачать Бланк Договора Аренды Квартиры Между Физическими Лицами Скачать

Решая приватизировать комнату в коммунальной квартире, необходимо учитывать не только основополагающий закон, но и все внесенные в него изменения, так как часть статей и положений, прописанных в нем, утеряли свою силу. А это не всегда учитывается сторонами, проводящими процедуру приватизации.
Так, до 1998 года приватизация коммунальных квартир была предусмотрена лишь в случае общего согласия всех жильцов и проводилась одномоментно (для всех проживающих сразу и полностью). Но в данный момент этот регламент уже не действителен.

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Вопрос статуса жилья актуален и в случае приватизации комнаты в коммунальной квартире, однако здесь все обстоит несколько проще: большая часть коммуналок все-таки находится в муниципальной собственности, и жильцы в них проживают по социальному найму. Следовательно, все нормы закона о приватизации относятся и к ним в полной мере.

Поэтому, прежде чем собирать документы, необходимо получить согласие организации — владельца общежития на передачу его в городскую собственность. Если согласия получить не удается, можно попытаться сделать это через суд (хотя шансов на выигрыш в таком процессе почти нет).

Приватизация комнаты в коммунальной квартиры

Профессиональная помощь является своеобразной гарантией того, что все бумаги и необходимые документы будут подготовлены своевременно и в полном соответствии с законом. Кроме того, такой подход позволит существенно сэкономить время, которого так не хватает многим современным жителям больших и маленьких городов.

При приватизации комнаты в коммунальной квартире не требуется разрешение других жильцов, являющихся нанимателями. Все споры могут происходить между жильцами одной комнаты. Поэтому, лучше сразу договориться со своими домочадцами и не затевать приватизацию без предварительного договора.

Как продать долю в приватизированной комнате в коммунальной квартире

Важный момент при соблюдении правил продажи комнат — полноценная сделка купли-продажи комнаты в коммуналке возможно только с приватизированной комнатой. Поэтому покупатель ищет, в первую очередь, именно такие варианты, менее охотно связываются (а чаще не связываются) с не приватизированным жильем и агентства.

Информация об освобождении комнаты в коммуналке поступает в управление муниципального жилья административного округа, который в свою очередь должен уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже комнаты и определить претендентов на ее покупку. Процесс продажи комнаты почти идентичный городом практически идентичен процессу продажи комнаты физическим лицом и подразумевает рассылку уведомлений и получение согласий на продажу комнаты от всех сособственников.

Интересное:  Договор купли продажи квартиры в рассрочку образец

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире

Планируя приватизацию комнаты или квартиры в целом, человек должен знать, что ему предстоит пройти через многое, на это нужно не только свободное время, но и крепкие нервы. Поэтому перед тем как приватизировать комнату в квартире сначала, разузнайте о том, какие нужны документы, каков порядок приватизации.

Следует отметить, что порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире такой же, как и при приватизации квартиры в многоквартирном доме. Отличием можно назвать то, что лицо, оформляющее комнату в собственность, становится долевым собственником, и в то же время обладает правом пользования приватизированной комнатой. При этом планируя оформить на себя несколько комнат, выбирайте свободные комнаты, которые не заселены людьми, в таком случае вам не нужно будет собирать согласия других нанимателей. А при регистрации такому собственнику будет выдано свидетельство о том, что он обладает конкретной частью квартиры.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Отказ можно получить в управе того района, где зарегистрирована площадь. Кроме отказа также нужно получить разрешение от управы на продажу. Когда управа выдаст эти документы, тогда собственник квартиры может продавать её сторонним лицам. Если есть ещё и другие соседи – собственники, то от них также нужен отказ и разрешение на сделку.

Чтобы совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, когда комната приватизирована, нужно сначала предложить её соседям. Они имеют преимущественное право на покупку такой комнаты. Если они не хотят покупать или у них нет денег, то тогда уже можно предлагать комнату сторонним лицам. Заведомо завышать цену и предлагать соседям не стоит, иначе они смогут оспорить сделку.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире

Каждый гражданин имеет право отказаться от участия в приватизации. Если совершеннолетние члены семьи желают отказаться участвовать в оформлении комнаты и получить право на долю собственности, то такое действие осуществляется путем письменного заявления заверенного нотариальным органом.

  1. Получить ордер (договор с муниципальной властью о социальном найме).
  2. Заказать план комнаты и технический паспорт.
  3. Получить справку, в которой будет отображена информация о прописанных гражданах в комнате.
  4. Обратиться за разрешением на приватизацию в опекунское учреждение, если в комнате проживают несовершеннолетние.
  5. Обратиться в Департамент жилищной политики для заключения договора о приватизации.
  6. Зарегистрировать договор в регистрирующем органе и получить свидетельство на право собственности.
  7. В случае отказа в приватизации оформленного в письменном виде принять решение об обжаловании решения в правовом поле.