Если земля в аренде у застройщика риски

Если земля в аренде у застройщика

1 ответ. Москва Просмотрен 571 раз. Задан 2012-09-26 11:38:25 +0400 в тематике «Жилищное право» Дом в собственности а земля в аренде 9сот на 49 лет какие нужны документы для продажи!Спасибо! — Дом в собственности а земля в аренде 9сот на 49 лет какие нужны документы для продажи!Спасибо.

1 ответ. Москва Просмотрен 405 раз. Задан 2011-03-23 09:07:54 +0300 в тематике «Другие вопросы» Земля у застройщика в аренде на 5 лет.Сдача дома в декабре.Что будет через 5 лет с землей и жильцами? — Земля у застройщика в аренде на 5 лет.Сдача дома в декабре.Что будет через 5 лет с землей и жильцами. далее

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Скажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были.

…и комбинации
Бывает и так, что иногда в одном поселке мирно сосуществуют обе формы. Как отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), чаще всего такая ситуация встречается на объектах, соседствующих с уже упоминавшимися уникальными природными зонами, лесами и водоемами. «Соблюдая закон, девелопер застраивает только ту землю, которая находится в его собственности, — говорит он. – А прибрежные и лесные участки остаются нетронутыми. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающий к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход на водоем. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет – это предусмотрено законом».

Интересное:  Как не платить налоги за сдачу квартиры в аренду

В какой момент арендованная застройщиком земля переходит дольщикам

Исходя из указанных норм, а также учитывая разъяснения, содержащиеся в п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. При этом соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав муниципального образования на такой участок.

В силу правил ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Земля под новостройкой в аренде или собственности

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Газета Дело

– По общему правилу, для того, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик обязан иметь либо в собственности, либо на праве аренды земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования. Не у каждой строительной компании есть земля, и тогда нужна аренда. Законодательство РФ четко прописывает: как только регистрируется первый договор долевого участия, участок автоматически переходит в залог к дольщикам. При этом право залога не прекращается до выполнения застройщиком обязательств в полном объеме перед каждым участником долевого строительства. То есть застройщик должен построить квадратные метры, сдать их и надлежащим образом передать будущим жильцам. В этом и заключается возможная «ловушка». Не всегда застройщик сдает жилье в установленные сроки, не всегда дольщики принимают квадратные метры вовремя и без претензий. Все это время – пока объект долевого строительства не передан надлежащим образом дольщикам – земельный участок оказывается как бы «замороженным». В этой ситуации нельзя прекратить право аренды, право залога, нельзя заключить договор уступки права требования по этому договору. С землей в данном случае ничего нельзя сделать, потому что в приоритете право залога дольщика.

Интересное:  Срок действия диагностической карты для оформления осаго

Вопрос долевого участия в жилищном строительстве в России традиционно считается острым и злободневным. Однако, направляя все усилия на защиту дольщиков, государство забыло об еще одной стороне процесса – собственнике земельного участка, находящегося в аренде у застройщика. О том, какие риски существуют у владельцев земли при передаче ее в аренду под дальнейшую застройку, рассказала юрист Адвокатского Бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест.

Земля под многоквартирным домом аренда или собственность

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.

Важный момент! По действующему земельному законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать землю в РФ, поэтому, если земля находится в собственности у застройщика, то покупатель квартиры, автоматически приобретает право и на кусочек земли под ним, что противоречит российскому законодательству. Если же, земля находится в аренде у строительной компании, то подобного права на землю покупатель квартиры не обретает, что автоматически расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.

Если земля в аренде у застройщика риски

Для застройщика приобретение земельного участка в аренду — серьезная экономия. Она также скажется и на стоимости квартиры. Покупатель сможет приобрести такой объект по сниженной стоимости. Это еще связано и с тем, что многие потенциальные участники сделки отказываются от нее, если узнают о праве аренды на земельный участок. Итак, покупка недвижимости предполагает передачу надела, на котором расположен объект во владение покупателя.

Это влечет за собой необходимость обращаться в суд для урегулирования спорного момента и продления договора аренды. Если вы желаете избежать подобных последствий, то не оформляйте соглашение о купле-продаже недвижимости, когда у застройщика имеется только краткосрочная аренда. На практике встречается еще одна распространенная проблема, когда соглашение заключено незаконно.

Интересное:  Возражение на судебный приказ о взыскании задолженности по кредиту образец

Конференция ЮрКлуба

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом, и только потом предусматриваю аренду на застройщика, а вот один мой хороший знакомый строит первый дом на участке, расчитанном на 5 домов и продаёт по ДДУ! Я ему говорю: так дольщикам ведь отойдёт весь участок. Если захочешь разделить на маленькие участки, то надо прекратить право собственности на большой участок и зарегистрировать права собственности на много маленьких. При этом аренда большого автоматически прекращается, а новые договоры аренды собственник заключить уже может и незахотеть, тем более, если арендатор уже вложился в проектную док-цию или проект планировки или понёс ещё какие затраты, арендодателю есть смысл продать маленькие участки на новое юр.лицо и благополучно обанкротится. Причём если застройщиком будет собственник земли, и его угораздит оформить ДДУ, то раздел участка при оформленном залоге на собственность участка вообще невозможен. И таких застройщиков с огромными участками встречаю достаточно часто. Как они выходят из сложившейся ситуации, если собственник земли и застройщик не аффилированы — пока не знаю. если кто поделится своими соображениями буду очень признателен.

Так ведь если аренда лет так на 50 можно же хоть как-то договорится с застройщиком, дофинансировать и достроить? А вот после расторжения аренды достраивать на чужом земельном участке как (если земля в частной собственности)? Да и под незавершёнкой земля ведь уже чужая будет! Собственник земли снесёт ведь всё!

Земля под таунхаусом

Однако при оформлении ипотеки или последующего получения кредита под залог таунхауса, земельный участок которого находится в долевой собственности, могут возникать технические сложности. Ипотеку будет получить сложнее, а при получении кредита оценочная сумма может оказаться меньше. А когда вам понадобится продать свой таунхаус, придется получать разрешение от других собственников земли в соответствии со статьей 250 ГК РФ. Отгородить свой участок тоже будет нельзя без разрешения на то соседей.

Однако в некоторых случаях застройщик получить землю под таунхаусным поселком попросту не может или это ему не выгодно. Например, тогда, когда земля досталась застройщику за копеечную аренду от госструктуры. Также, если поселок находится на территории, относящейся к Москве, а не к области, оформить его в собственность довольно сложно, и застройщик на это не идет. Или речь идет о земле на берегу реки или озера – живописно, интересно, но в собственность в любом случае оформить нельзя. В этом случае речь будет идти исключительно об аренде.