Покупка Новостройки По Переуступке Прав Риски

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Переуступка квартиры в новостройке

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Интересное:  Образец форма р14001 при смене юридического адреса

Покупка новостройки по переуступке прав

  1. ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
  2. Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.

Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

Интересное:  Включение поворотника при въезде на круговое движение

Покупка квартиры по договору переуступки прав

Квартира, приобретённая в ипотеку, считается обременённой. Это значит, что на данный объект недвижимости есть определённые ограничения, поскольку до полной выплаты кредита жильё находится у банка в залоге. Любая сделка с жилплощадью, взятой в ипотеку, происходит исключительно с разрешения кредитора. Банк, выдавший ипотеку, имеет право выдвинуть определённые требования, без выполнения которых продать квартиру будет невозможно. Эти требования могут касаться не только нынешнего владельца, но и покупателя.

Согласно российскому законодательству по договору переуступки запрещена продажа квартиры с переводом имеющейся задолженности на покупателя. Поэтому если есть долг, стороны должны оговорить этот вопрос и продавец либо сначала погашает его, либо снижает стоимость жилья на сумму, равную размеру задолженности. Этот момент следует крайне осторожно прорабатывать.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Интересное:  Льготы инвалидам 1 группы в 2019 году последние новости

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

  • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
  • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
  • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
  • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.
  1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
  2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
  3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.