Расторжение договора купли продажи недвижимости судебная практика

Основные требования к договору купли-продажи квартиры

Юристы Агентство недвижимости «Вся Уфа» специализируются на сделках с недвижимостью (с 1993 года), на профильных юридических консультациях. Мы имеем большой опыт работы, что позволяет нам в кратчайшие сроки разрешить самые сложные ситуации наших Клиентов.
К нам часто обращаются после посещения риэлторской компании, юриста или адвоката, для разрешения сложных, запутанных и неоднозначных ситуаций. Как правило, мы не направляем Клиента в суд, а стараемся решить вопрос путем переговоров, с помощью методик досудебного урегулирования спора, составления согласительных документов. Наши юристы-риэлторы помогают в разрешении ситуации по продаже и/или покупке квартиры, коттеджа, земли любой сложности. Мы поможем с проверкой документов, с проведением переговоров с продавцами, покупателями, в т.ч. с риэлторами, другими представителями сторон сделки. Проконсультируем по всем вопросам недвижимости.

Тем же, кто планирует приобретение недвижимости с использованием ипотечных кредитных средств, полезно будет знать:
— какие требования предъявляют банки и страховые компании к приобретаемому \ закладываемому заемщиком объекту недвижимости,
— каковы особенности взаиморасчетов между участниками ипотечной сделки,
— каковы особенности расторжения ипотечной сделки, признания ее недействительной, а также последствия неисполнения заемщиком обязательств перед банком, страховой компанией.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

  • наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
  • заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
  • составление договора с участием несовершеннолетн его в условиях отсутствия законного представителя;
  • принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
  • мнимость/притвор ность сделки;
  • иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).

Расторжение договора купли-продажи

Если стороны не смогли достигнуть согласия относительно расторжения договора, то заинтересованная сторона может обратиться с иском в суд. Статья 452 ГК РФ требует обязательного соблюдения претензионного порядка – обратиться в суд можно в случае отказа расторгнуть договор или не получении ответа на претензию о расторжении договора.

Казалось бы тупиковая ситуация, когда право продавца нарушено самым грубым образом – квартиры он лишился, а денежные средства за эту квартиру ему предлагают взыскивать по исполнительным листам в течение всей жизни покупателя, даже может быть еще и с пенсии!? Единственным вариантом применить ст. 450 ГК РФ и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости будет применение положений законодательства о неосновательном обогащении. Но только при условии, что квартиру фактически не передали покупателю. Регистрация перехода прав собственности не означает фактической передачи. Если квартира все еще во владении продавца (или арендатора, которому квартиру сдал еще продавец), а новый собственник не подписал акт приема-передачи квартиры, не принял ключи, не вселился, не переоформил на себя документы в налоговой, не переоформил телефон, не оплачивал коммунальные услуги, то указанные обстоятельства можно использовать в споре и доказать, что фактической передачи недвижимости новому собственнику не состоялось, а значит п.4 ст. 453 ГК РФ применить суд не сможет.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости от Верховного Суда

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Судебная практика по договорам купли — продажи недвижимости

Цена является существенным условием договора купли — продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: все не так просто

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег. Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А. неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи. Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

При расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, когда до произведенной оплаты покупателем к нему переходит право собственности, при нарушении сроков оплаты в силу п. 3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Так, для продавца важно указать, что договор расторгается а имущество возвращается продавцу в случае несвоевременной или неполной оплаты покупателем цены квартиры. Причем необходимо предусмотреть возврат квартиры и в том случае, если договор уже был зарегистрирован в ЕГРИП.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Если при расторжении договора из-за признания сделки купли-продажи квартиры недействительной ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать ее с нарушением законодательства, то обе обязаны возвратить полученное друг другу — то есть, продавец получает назад квартиру, а покупатель — уплаченные деньги. Если данный возврат оказывается невозможен (например, квартира перепродана), то его можно заменить денежной компенсацией. Если же одна из сторон все же имела умысел заключить сделку противозаконно, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только одна из сторон. Когда обе стороны действовали умышленно — все полученное ими конфискуется в пользу государства.

Требование о расторжении договора может быть заявлено одной из сторон (подача в суд искового заявления) только после получения отказа другой на полученное предложение (претензии) добровольно аннулировать сделку. Или же в том случае, если ответ не был получен в срок, указанный в таком предложении (установленный законом или договором), а при отсутствии конкретной даты — в тридцатидневный срок.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке

Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Интересное:  Как Можно Встать На Очередь По Улучшению Жилищных Условий