Переуступка при покупке квартиры в новостройке

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию. Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору. Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Переуступка квартиры в новостройке

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке – подробное описание процедуры и все ее нюансы

Не забывайте, что в зависимости от индивидуальных особенностей конкретной ситуации придется рассматривать прочие законодательные акты. Если работать с законодательством РФ у вас по каким-либо причинам не получается, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом по поводу особенностей вашей ситуации.

• данные обо всех дефектах принимаемого жилья;
• срок, в течение которого застройщик обязан устранить все недочёты;
• подтверждение того, что при несоблюдении своих обязательств застройщик должен понести некоторую ответственность;
• официальные данные о том, кто является сторонами акта приема-передачи (паспортные данные о дольщике и полные реквизиты, печать застройщика);
• адрес того жилья, в котором должны быть устранены дефекты;
• отсылка на актовую документацию «приемки» (при решении принять жилье, но с условием того, что застройщик в определенный срок устранит все допущенные недочеты).

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

• появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
• иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
• во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

Переуступка квартиры в новостройке: что это

Однако перепродажа квартиры может быть сопряжена и с личными обстоятельствами, случившимися у инвестора. Так или иначе, законность сделки не будет оспорена, если операция будет проведена по одной из легитимных схем, используемых при продаже жилья (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Такая схема применима до момента сдачи дома, когда правоустанавливающая документация еще не получена на недвижимость. Первоначальный вкладчик (гражданин, купивший жилье от застройщика) передает за некоторую сумму другому человеку права на получение новой жилплощади по окончании строительных работ. Данная схема носит название «переуступка права требования».

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Переуступка права на квартиру

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли. Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга. Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком. Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Похожие записи
• 
  Что будет если не сдать декларацию о продаже машины
• 
  Во сколько лет можно покупать безалкогольное пиво
• 
  Имеет ли право собственник сдавать квартиру посуточно
• 
  Можно ли по социальной карте студента ездить на автобусе