Риски При Покупке Квартиры В Новостройке

Покупка квартиры в новостройке

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтраке администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Интересное:  Через сколько времени аннулируется штраф гибдд

Риски при покупке квартир в новостройке

Еще одно аналогичное подтверждение – ведение продаж через крупные риэлторские агентства. Они тоже беспокоятся за свою репутацию и проводят проверку объекта. Посмотрите ТОП-10 крупнейших агентств недвижимости в своем городе, если одно из них участвует в продажах – вы можете быть относительно спокойны.

К сожалению, на практике все не так радужно. У дольщика мало рычагов давления, а застройщик никуда не спешит. Покупатели недовольны состоянием квартир и хотят решить вопрос как можно быстрее. Но у строителей в запасе почти неограниченные временные ресурсы.

Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке

Кроме того, в изменении метража квартиры бывают «виноваты» результаты обмеров БТИ. «Очень незначительные различия в метражах могут возникнуть в результате обмеров БТИ. Но от этого не застрахован ни один застройщик», — объясняет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер». Если подобное расхождение имеет место, то его также нужно официально зарегистрировать. Чаще всего оно не превышает пары «квадратов». При этом, если квартира больше, то покупатель оплачивает «лишние» метры, если же меньше – то деньги должен возвратить застройщик. «Данное расхождение в площади фиксируется в акте-приеме квартиры, который подписывает покупатель и застройщик. Так что в данном случае несоответствие площади реальной квартиры и зафиксированной в договоре, во-первых, небольшое, во-вторых, полностью компенсируется», — поясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

При этом в договоре участия в долевом строительстве, советует г-жа Соколова, обязательно должны быть прописаны следующие пункты: полное описание квартиры, то есть определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; сроки передачи объекта от застройщика к покупателю, то есть передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Нужно помнить, что если в договоре будут отсутствовать эти условия, то договор будут считать незаключенным.

Совет 1: ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.

Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным «брендом», но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

Риски При Покупке Квартиры В Новостройке

В последние годы строительство на территории Южного административного округа идет полным ходом. Недавно был введен в эксплуатацию ЖК «Загорье», затем пришла очередь и нового микрорайона «Царицыно». Преимущественно это дома эконом-класса: районы ЮАО не предназначены для роскошной жизни. Это спальные районы, в которых можно купить квартиру в доме комфорт-класса и получить воодушевляющий вид из окна на новостройки Москвы, на которые так приятно смотреть темным вечером и чувствовать себя причастным к «московским окнам».

Интересное:  На Какое Время По Закону Можно Отключать Горячую Воду

Но это еще не все — на территории округа, на земле музея-заповедника «Коломенское» ученые обнаружили стоянку древнего человека, относящуюся еще к каменному веку. В 10 веке на этой территории жили вятичи, славянское племя, которое затем и сформировало первое поселение будущей столицы — Москвы.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Есть также очевидные дефекты, которые можно установить, не прибегая к экспертизе – кривые стены, неровные полы, скрипящие и плохо открывающиеся стеклопакеты, а также неработающие лифты (особенно, проблема актуальна для новоселов, проживающих выше десятого этажа).

Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают. Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе. Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.

Типовые риски при покупке квартиры

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперамидоговоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Интересное:  Стоимость Горячей Воды За Куб По Счетчику В 2019 Году В Москве

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Как купить квартиру в новостройке без обмана

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Недвижимость Киева и Киевской области

Правоустанавливающий документ – это документ,который подтверждает право владеть,пользоваться и распоряжаться принадлежащей Вам недвижимостью,и описывает,на основании чего получено право собственности и документ о регистрации данного права. В соответствии с Временным Положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество к правоустанавливающим документам относятся:

Главный минус покупки квартиры в новостройках — деньги вложены,а жить пока невозможно. Инвестирование обычно начинается на этапе «котлована»,обещанные сроки ввода в эксплуатацию дома часто затягиваются,есть вероятность,что объект недвижимости станет одним из долгостроев. Поэтому,до того как купить квартиру в новых домах Киева или любого другого населенного пункта Украины,обязательно наведите справки о Застройщике:как давно работает на строительном рынке,какие объекты уже построены и сданы ли в срок,качество строительства. Кроме того,проверьте документы по интересующему Вас объекту:лицензии,разрешения на строительство и т.д. Еще один минус — практически все квартиры в новостройках сдаются без отделки. Ремонт потребует дополнительных вложений средств,времени и нервов. На год-два Вам обеспечен постоянный шум за стеной,ведь ремонт делают все. В новостройках не избежать звука дрели или молотка по вечерам,строительной пыли и мусора.

Риски При Покупке Квартиры В Новостройке

Поэтому советы будут самыми простыми. Во-первых, действуйте через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией. Если уже тысячи человек купили здесь квартиры и в общем и целом довольны, вероятность того, что контора создавалась для того, чтобы обмануть именно вас, минимальна.

Во-вторых, изучите обстановку вокруг. СМИ в этом отношении не слишком надежны: все знают, что существуют они на рекламу и поэтому склонны говорить о компаниях хорошо. Значительно полезнее для проверки Интернет, чаты и блоги: Сеть очень «злопамятна», негативная информация хранится в ней долго.