Единый недвижимый комплекс постановка на кадастровый учет

Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи

  • Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12 :
  • учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее – ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

Исходя из положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) 1 января 2013 г. переходный период применения норм Закона о кадастре закончен и Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. № 577, не действует.

Однако, согласно пунктам 6, 14, 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Интересное:  Когда Вступят Изменения Ук

Письмо Росреестра от N 14-05403-ГЕ

созданного объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона N 218-ФЗ;

Как отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 (далее — постановление), по смыслу указанных положений ГК право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных (самостоятельных) объектов гражданских прав.

Регистрация объектов недвижимости и постановка их на кадастровый учёт

  • для физических лиц, органов государственной власти, иных государственных органов:
  • 750 рублей — за бумажный документ;
  • 300 рублей — в виде электронного документа.
  • для юридических лиц:
  • 2200 рублей — за бумажный документ;
  • 600 рублей — в виде электронного документа.

Далее, в течение 10 рабочих дней, отсчитываемых от 5-летнего срока присвоения объекту кадастрового номера, палата должна снять его с кадастрового учёта и направить в муниципалитет материалы по выявленным объектам, а тот, в свою очередь, обязан будет начать процедуру, по которой объекты недвижимого имущества в судебном порядке будут признаны безхозяйными и переданы в собственность муниципалитета.

Постановка на кадастровый учет

Существуют также некие нюансы, одним из которых является способ получения документов обратно. Например, если заявитель указал, что желает получить документы почтой, ответственные сотрудники кадастрового органа обязаны отправить готовый результат в срок не более тридцати одного дня с момента регистрации запроса. При этом документы могут быть получены заявителем позднее, а срок задержки будет зависеть от почтовой службы.

Какой бы ни была причина отказа, она обязательно должна быть вынесена в письменном виде в установленную форму с подписями и печатью выдавшего отказ учреждения. Если после устранения недочётов с документами, которые стали причиной отказа, изменений в ответе нет, заявитель имеет право решать этот вопрос в судебном порядке.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

Государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также — объекты недвижимости). [3] Предприятие как имущественный комплекс содержит в своем составе здания и сооружения, расположенные на одном земельном участке и имеющие одно назначение, следовательно, эти объекты можно рассматривать как единый недвижимый комплекс.

При этом, в Гражданском кодексе закреплено понятии единого недвижимого комплекса — это «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». [1]

Интересное:  Страховые компании для втб 24 ипотека

Новые объекты государственной регистрации и постановки на кадастровый учет

Первоначально правовая конструкция единого недвижимого комплекса была закреплена законодателем в 2013г, когда данный объект был введен в состав объектов гражданских прав. Единый недвижимый комплекс предполагает под собой совокупность зданий, сооружений (или иных вещей), которые объединены единым назначением, а также неразрывно связанных физически или технологически. В том числе это линейные объекты (железные дороги, линии электропередач и проч.), расположенные на одном земельном участке. Одновременно предполагалось, что права на них должны были быть зарегистрированы, однако это не представляется возможным без кадастрового учета. В связи с этим недвижимый комплекс учитывался в качестве сооружения, а его составные части — здания (сооружения) на практике учитывались как отдельные объекты недвижимости. При этом законодатель с 1 января 2022 г. установил случаи, в которых возможен учет комплекса и регистрация права на него: 1) окончание строительства объектов, чья проектная документация предполагает эксплуатацию в качестве комплекса; 2) объединение ранее учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют общее назначение и физически расположены на одном земельном участке.

Еще в 2013г. обсуждался вопрос исключения из ГК РФ понятия «предприятия» и признания его в качестве имущественного комлекса, однако такая позиция не подтвердилась с точки зрения ее необходимости, не нашла широкого практического применения, в том числе по причине несуществующего на тот момент механизма регистрации предприятия как единого объекта. Предприятие как объект прав, согласно ст.132 ГК РФ, представляет собой имущественный комплекс, чье назначение — осуществление предпринимательской деятельности. Предприятие также как и единый недвижимый комплекс недвижимый объект уже не новый, однако только с 2022г. Росреестр принимает заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении такого объекта.

Технический план единого недвижимого комплекса

ЕНК — единый недвижимый комплекс — это, как правило, крупный производственно-технический объект, который не может быть разделен или преобразован. В состав его входят здания, гидротехнические, линейные, и объемные сооружения: трубопроводы, ЛЭП, автомобильные магистрали или железные дороги и т.п.

  • по окончании строительства, если согласно проекту он должен использоваться как единый комплекс;
  • при объединении в один комплекс нескольких объектов капитального строительства, принадлежащих одному собственнику, расположенных на одном земельном участке и связанных технологически, если они уже были зарегистрированы.

Как поставить на кадастровый учет объект недвижимости

  • Лично путем запроса в Росреестр или МФЦ. Для этого нужен паспорт заявителя, адрес недвижимости. Ответ придет через несколько дней.
  • С помощью кадастрового инженера или частных посредников. В этом случае процедура проверки займет не более суток.
  • Самостоятельно на публичных кадастровых картах. Минус этого способа — редкое обновление карт, неполнота информации.
  • Газопровод. Учитывается как ОН (линейный) только после введения в эксплуатацию в качестве единого неделимого объекта, даже если он проходит по территории разных муниципальных образований (судебная практика по последнему утверждению спорна). Для КУ необходим также межевой план и правоустанавливающие документы на землю под ним.
  • Мост. Относится к линейным объектам. Ставится на КУ на основании техплана после ввода в эксплуатацию (нужен акт об этом).
  • Муниципальная автомобильная дорога. Ставится на КУ согласно техплану. Необходим акт и разрешение на ввод в эксплуатацию, иначе Росреестр не будет рассматривать ее как ОН.
  • Придомовая территория. Постановка на КУ земли под домом, в том числе придомовой территории, — это обязанность застройщика. Выделение доли и ее учет одним из жильцов недопустимо.
  • Трансформаторные подстанции. Ставятся на КУ как сооружение (если ТП — это металлическая будка) или как здание (если стены ТП кирпичные). Нужен техплан, разрешение на ввод в эксплуатацию, межевой план земли и правоустанавливающие документы на нее.
  • Гражданское кладбище. Ставится на ЗУ как земельный участок или как сооружение (комплекс из других объектов — дорог, будок, площадок, ЛЭП). Уточнять необходимо в Росреестре. В первом случае нужен межевой, во втором — технический план.
  • Объект незавершенного строительства. Можно поставить на КУ, если степень достроенности позволяет с уверенностью сказать, что это самостоятельный ОН, отделенный от других зданий или помещений (обзор судебной практики ВС от 30.11.2022 г.).
  • Разрушенные здания и сооружения необходимо поставить на учет на основании техплана, если планируются ремонтные работы и дальнейшая эксплуатация объекта.
  • Памятники. Ставятся на учет, только если они занесены в Единый госреестр объектов культурного наследия.
  • Заборы и ограждения. Могут быть классифицированы как ОН («вспомогательное сооружение»), только если они имеют признаки объекта недвижимости, например прочную связь с землей. В большинстве случаев заборы и мощения расцениваются как элементы благоустройства и не учитываются в ЕРГН.
Интересное:  Что Такое Кадастровая Стоимость Квартиры И Как Ее Узнать

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ В ОТНОШЕНИИ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА

4 Научные труды КубГТУ, 4, 2022 год года, определены 2 случая, когда осуществляется кадастровый учет и регистрация права на единый недвижимый комплекс [6]: — в связи с завершением строительства, если в соответствии с проектной документацией объект — единый недвижимый комплекс; — в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, учет которых осуществлен и права на которые зарегистрированы по заявлению их собственника. Вместе с Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 1 января 2022 года вступил в силу и Приказ Минэкономразвития от , который изложил в новой редакции Приказ Минэкономразвития 953 от г. «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Согласно данной редакции технический план единого недвижимого комплекса содержит информацию обо всех входящих в его состав зданиях и (или) сооружениях и подготавливается в случаях, представленных на рисунке 2. Рисунок 2 Случаи подготовки технического плана ЕНК В первом случае в состав технического плана включаются разделы: «Исходные данные», «Сведения о выполненных измерениях и расчетах», «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении», «Сведения о (части) частях объекта недвижимости», «Заключение

2 Научные труды КубГТУ, 4, 2022 год 291 составной вещью[2], однако в настоящее время к комплексу применяются правила о неделимых вещах. Положения, предусмотренные ГК РФ, предусматривают следующее признаки неделимых вещей, представленные на рисунке 1 [3]. Рисунок 1 Признаки неделимой вещи Предполагалось, что единый недвижимый комплекс вытеснит предприятие как имущественный комплекс, но избавление от предприятия, как особого объекта гражданских прав, не произошло, поскольку с теоретической точки зрения данные объекты различны. Их различия представлены в таблице 1. Таблица 1 Сравнение единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса Предприятие как имущественный комплекс Единый недвижимый комплекс 1 2 в целом или его часть могут быть объектотолько в целом может быть объектом купл купли-продажи, залога, аренды и друг продажи, залога, аренды и других сдело сделок, связанных с установление связанных с установлением, изменением изменением и прекращением вещных прав прекращением вещных прав должен использоваться предпринимательской деятельности может состоять из различных объект гражданских прав (движимых недвижимых, индивидуально-определенны и родовых и т.д.), не важно, какова цель использовани главное, чтобы объекты были объединен общим назначением состоит исключительно из объект недвижимости Федеральный закон от ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержал норм,