Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке — что это

Рынок недвижимости в России наполнен самыми разнообразными видами жилья. Вы можете приобрести вторичную квартиру или недвижимость в новостройке. Выбор зависит, прежде всего, от ваших предпочтений и финансовых возможностей. Покупка жилья иногда не происходит напрямую. Инвесторы предоставляют специальное право для покупки третьим лицам. Подобная схема называется переуступкой. Такие квартиры стоят дешевле, чем недвижимость, которая предлагается застройщиком напрямую. Если же вы готовы на данную сделку, то вы должны знать о том, что при переуступке заключается «первоначальный договор». В нём прописывается порядок расчетов и стоимость жилого помещения. Важно проверить юридическую сделку на чистоту. Так как застройщик обязан иметь разрешительную документацию. Право на переуступку заверяется, как правило, нотариусом. Покупатели в письменной форме оповещают застройщика в установленные сроки. Такие схемы приобретения недвижимости популярны в крупных городах. Так как рынок просто перенасыщен предложениями о продаже квартир. По статистике больше всего подобных сделок совершается в Москве и городах Подмосковья, так как новостройки там застраиваются просто огромными темпами.

Договор цессии, который в обыденности носит название переуступки прав весьма популярен при купле или продажи квартир в новостройках. Это перепродажа жилья третьим лицам. Есть, конечно, некоторые проблемы при продаже таких квартир. Владелец даже после заключения первоначального договора на переуступку может снова переуступить право на квартиру. Если вы желаете совершить подобную сделку, то необходимо следовать определённым правилам для грамотной продажи недвижимости. Проверьте правоустанавливающие документы у самого застройщика. В письменной форме уведомите застройщика о желании продажи квартиры в связи с переуступкой прав собственности. Предоставить справку, в которой указывается отсутствие долговых обязательств. Также один из супругов должен предоставить разрешение на переуступку (оформляется через нотариуса). Если квартира в ипотеке, придётся обратиться в банк за разрешением. И окончательным этапом служит выписка из ЕГРП. Переуступка заключается в договорной форме и право собственности регистрируется в органах Росреестра.

Продажа квартиры в новостройке по переуступке

1. Шаг 1. Сбор необходимых документов. Для этого инвестору требуется собрать и предъявить покупателю:
   • учредительные документы, например, устав;
   • правоустанавливающие документы на земельный участок от застройщика;
   • справку из бухгалтерии о состоянии лицевого счета компании;
   • разрешение на строительство жилого объекта + технический план (проект), куда входят сроки и цели строительства;
   • декларацию на строительство.
2. Шаг 2. Направление письменного уведомления в строительную компанию. В уведомление должна входить информация о возможности свершения сделки цессии на законных основаниях.
3. Шаг 3. Получение письменного согласия от строительной компании. Когда застройщик одобрит переуступку прав на квартиру, он пришлет продавцу письменное уведомление. Для получения согласия инвестору необходимо обратиться в офис строительной компании с письменным разрешением.
4. Шаг 4. Получение справки о расчетах. Такой документ подтверждает, что у продавца нет задолженности перед застройщиком.
5. Шаг 5. Получение разрешения от собственников, участвующих в долевом строительстве.
6. Шаг 6. Приобретение письменного одобрения финансовой организации. Необходима в том случае, если квартира была куплена с помощью ипотечного кредита.
7. Шаг 7. Получение выписки из ЕГРП, где указана подробная информация о собственниках.

• не все инвесторы прибегают к демпингу. Многие квартиры в новостройках продаются в два-три раза дороже от конечной стоимости, несмотря на то, что жилье находится на стадии строительства. Если покупатель не способен ориентироваться на рынке недвижимости, то он с легкостью может переплатить лишние миллионы;
• все права и обязанности на квартиру переходят покупателю от инвестора. В случае аннулирования договора цессии, покупатель не сможет взыскать и компенсировать расходы (потери) у застройщика. Для этого покупателю необходимо обращаться к цеденту (инвестору).

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Переуступка квартиры в новостройке: что это

Права передаются другому хозяину только в объеме, которым они были ограничены у прежнего владельца. По этой причине, в тексте соглашения нужно максимально точно отразить, по какому именно соглашению переуступаются права, а также какая документация будет выдана новому хозяину.

Только сделать это уже не получится, так как все сроки истекли. «Задним» числом соглашение не заключают, так как оно подлежит обязательной госрегистрации. Выходом может стать следующее: по договоренности с компанией-застройщиком изменяется дата акта приема-передачи в пределах разумного.

Переуступка права на квартиру

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке. Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Продажа квартиры в новостройке по переуступке

Для того чтобы выполнить переуступку, вовсе не обязательно привлекать застройщика, хотя иногда в договоре может быть прописано обратное. Также во всех случаях, когда цедент не полностью оплатил договор с застройщиком, его присутствие необходимо, при этом право отказать в переуступке остается за последним.

В общем случае цессией называется договор переуступки права на что-либо купленное в кредит, иными словами — это продажа долга. Согласно договору цессии, если человек взял в кредит, например, квартиру и еще не расплатился, он может ее продать, а вместе с ней и остаток кредитной задолженности кому-либо другому. Тот, кто покупает, называется цессионарием, а тот, кто продает — цедентом.

Как продать квартиру в новостройке, рекомендации и пошаговые инструкции

В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.

Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке

Налоговое законодательство Российской Федерации обязывает каждого гражданина, получившего любой доход, уплатить с него налоги. Это касается и ситуации с продажей недвижимости по переуступке, и вариантов с продажей жилья, уже оформленного в собственность. Величина налога определятся исходя из дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшенного на сумму расходов, произведенных при ее покупке.

Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

• По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Похожие записи
• 
  Сколько платят за донорство крови 2022
• 
  С Какого Года Платится Капремонт В России
• 
  Должность Заместитель Директора По Правовым Вопросам На Предприятии
• 
  Льгота по транспортному налогу для пенсионеров по вологодской области