Продажа Квартир В Залоге У Банка

Риски приобретения залоговой недвижимости

Причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, могут быть разные. Продавец может потерять работу, в результате чего теряет способность вносить ежемесячные платежи по кредиту. Он может потерять трудоспособность и т.д. Продажа квартиры в этом случае производится для того, чтобы банк не истребовал ее в счет оплаты кредитных обязательств.

Эта схема чаще всего используется «Сбербанком РФ», и она предполагает отказ банка на продажу залоговой квартиры до погашения долга по ипотеке. В этом случае покупатель, оформляя сделку по приобретению данной квартиры, сначала вносит нужные денежные средства за продавца на счет банка, который предоставлял ипотечный кредит. А уже затем передает продавцу сумму, оставшуюся вне его долгового обязательства. Риск данной схемы, и достаточно высокий, — в том, что покупатель гасит ипотечный кредит продавца до регистрации прав собственности. По сути, на данный момент продавец становится собственником квартиры, уже не обремененной ипотекой. И если с продавцом происходит какое-нибудь форс-мажорное событие (например, несчастный случай с летальным исходом), то покупателю будет очень сложно доказать свои права собственности на квартиру. Наше агентство в таких случаях использует разные способы минимизации рисков такой сделки. В первую очередь, наши специалисты контролируют погашение кредита, которое должно осуществляться под основной договор купли-продажи, но никак не под расписку. Также мы способствуем, чтобы согласие банка на сделку и вся документация были предоставлены в кратчайшие сроки, поскольку время, отведенное на сделку такого рода, должно быть минимальным.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

Интересное:  Как рассчитать среднюю заработную плату за год

Продажа квартиры — из-под залога у банка

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, чем обычная сделка купли-продажи , но при понимании процесса и четком структурировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами, можно организовать весь процесс юридически грамотно, значительно сократить сроки продажи залогового имущества и минимизировать риски участников.

  • Агентство является объективной стороной и защищает, прежде всего, интересы своего клиента.
  • Агентство заинтересовано продать Вашу квартиру как можно быстрее и выгоднее.
  • Опытный риэлтор защитит Вас от мошеннических схем на рынке.
  • Агентство старается предотвратить ситуацию, при которой банк подключает исполнительное производство, склоняя Вас к продаже объекта по заниженной стоимости.

Как купить залоговую квартиру

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Продажа квартиры в залоге у банка

При продаже недвижимости под залогом есть два варианта. В первом покупатель выплачивает всю сумму, банк забирает причитающуюся ему часть, а продавец получает разницу. Во втором варианте покупателю вместе с квартирой переходит долг, который он обязан выплатить кредитной организации.

Выкуп залоговых квартир отличается от приобретения обычной жилплощади тем, что в договоре купли-продажи, помимо покупателя и продавца, участвует третья сторона – банк. Поскольку объект недвижимости является залогом, то именно кредитная организация является определяющей условия стороной, поскольку квартира – единственная гарантия возврата средств, и все действия с ней банк, естественно, держит под жестким контролем.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

Интересное:  Стоимость Холодной Воды За Куб По Счетчику В 2019 Году В Спб

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке. В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера. Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:

Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.

Как купить залоговую квартиру у банка

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Продажа квартир в залоге у банка

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum.

Интересное:  Материальная помощь малоимущим семьям в 2019 году в спб

Если вы хотите продать квартиру с обременением, то скорее всего, у вас уже есть просрочка по кредиту, либо по ипотечным платежам. Когда заемщик нарушает условия договора, банк может либо инициировать продажу квартиры, или проще говоря выставить ее на торги. Либо обратить квартиру в свою собственность, для того, чтобы компенсировать свои расходы.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия. Во-первых, в том случае, если заемщик (должник) не сможет своевременно выплачивать платежи по кредитному договору или проценты, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк вправе инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры с целью покрыть свои расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность.

  • должник (продавец) сначала гасит полностью кредит;
  • после этого банк выдает справку об отсутствии задолженности;
  • продавец с этой справкой обращается в Росреестр, который снимает обременение в виде ипотеки;
  • затем заключается договор купли-продажи с покупателем и по этому договору стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.

Продажа Квартир В Залоге У Банка

Конечно, 15-20 лет – это значительный отрезок нашей жизни, многое может измениться: вырастут дети или возникнет необходимость переехать в другой город. Но это вовсе не означает, что квартира, приобретенная по ипотеке, лишит вас возможности проводить те или иные операции с недвижимостью. Не смотря на то, что по всем документам квартира числится в залоге у банка, выдавшего вам ипотечный кредит, вы имеете право поменять ее на более просторную. Или же, наоборот, приобрести жилье меньшей площади, но находящееся в более престижном районе.

  1. Продавец квартиры (он же заемщик) и покупатель в присутствии свидетелей и нотариуса подписывают договор по купли-продажи ипотечной недвижимости. Покупатель переводит на банковский счет заемщика сумму, зафиксированную в договоре. Заемщик из этой сумму погашает остатки своей задолженности банку. После этого ему передаются все документы на недвижимость, которые необходимо предъявить в регистрационную палату, для того, чтобы с квартиры сняли наложенное обременение. В результате государственная регистрация купли-продажи и снятие обременения с квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредитования, происходит одновременно.
  2. В день совершения сделки стороны (заемщик и покупатель ипотечного жилья) заключают и подписывают договор купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. После этого открывается аккредитив (или, как вариант используется банковская ячейка). В регистрационную палату в это же время подается пакет документов. После получения свидетельства о регистрации заемщик погашает свой долг по ипотеке. Взамен банк передает документацию, необходимую для того, чтобы с квартиры, приобретенной по ипотеке, сняли обременение.