Земли Сельхозназначения Назначения Под Малоэтажную Жилую Застройку

Строительство жилья на сельскохозяйственных землях

Содержание

Добрый день, Да в марте 2022 года в силу вступает Федеральный закон от 02.08.2022 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с ним С 01.03.2022 разрешат строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозназначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства. Построить можно будет один дом размером не более 500 кв.м., соблюдая при этом площадь застройки — не более 0,25 % территории. Регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 01.03.2026 года.

«4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности«.

Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года

  • для с/х производства
  • для ведения сельского хозяйства
  • для ведения крестьянского хозяйства
  • фермерское хозяйство
  • животноводство
  • свиноводство
  • скотоводство
  • растениеводство
  • пчеловодство
  • т.д.
  • количество надземных этажей – не более чем 3
  • высота – не более 20 м
  • здание:
    • должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
    • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

  • статья 6:
    • ЗУ является частью имущества хозяйства
    • имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
    • доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
  • статья 13:
    • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
    • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ
  1. ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
  2. выполнение новых установленных требований, предъявляемых как к региональным властям и муниципалитетам, так и непосредственно к фермерам, направленных на обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

Российская газета: В Росреестре разъяснили, можно ли построить дом или дачу на сельхозземлях

Строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, пояснили «Российской газете» в Росреестре. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства.

При этом федеральным законом от 29 июля 2022 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, в частности, что из земель сельхозназначения могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение на них жилых домов. Также строительство жилых домов ранее было разрешено и на дачных земельных участках, которые с января 2022 года в соответствии с данным законом признаны садовыми земельными участками. «Таким образом, если вид разрешенного использования предлагаемого для покупки земельного участка предусматривает ведение дачного хозяйства или дачное строительство, то на таком земельном участке также допускается строительство индивидуального жилого дома», — добавили в ведомстве.

Перед строительством или покупкой жилого дома в садовом товариществе целесообразно узнать сведения о виде разрешенного использования земельного участка и о категории земель, к которой он отнесен. Это можно сделать через сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, а также с помощью Публичной кадастровой карты, указав кадастровый номер (или адрес) земельного участка. Кроме того, можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости — это также можно сделать с помощью электронных сервисов Росреестра, на портале госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра» (Федеральной кадастровой палаты) или обратившись в МФЦ.

Категории земель под малоэтажное строительства

Если продается участок под ЛПХ, надо понимать, что гарантированно его можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами — разбить там сад-огород. Участки со статусом ЛПХ тоже подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный участок, категория — «земли населенных пунктов», в недавнем прошлом — «земли поселений»). �? — участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае покупатель имеет право на возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, — разумеется, в рамках действующих градостроительных правил. Правда, и в таком доме нельзя будет прописаться. В случае же, если участок со статусом ЛПХ расположен за чертой поселений, то дом или еще что, например, баню, на нем построить по закону никак нельзя. Чтобы построить на участке под ЛПХ дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно менять целевое назначение.

Похожая история — с участками сельскохозяйственного назначения. Чтобы получить право на застройку участка, его также необходимо перевести в участок с разрешенным использованием �?ЖС. Основной недостаток для частного покупателя здесь состоит в том, что эти участки земли часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько маленьких, в которых обычно заинтересованы покупатели, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.). А проводить все эти мероприятия придется за счет получателей земли.

Правовая норма, которая ограничила прописку в садовых товариществах, введена сравнительно недавно, еще в советские времена прописанных «на даче» было больше чем достаточно. Садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря — и в таких домиках не прописывали. Другое дело — товарищества, располагавшиеся на землях поселений, в которых дачные дома входили в общий жилищный фонд СССР — там прописка и была возможна. Достаточно вспомнить писательское Переделкино или академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства для многих домовладельцев.

Покупка �?ЖС — один из самых беспроблемных для покупателя вариантов сделки, но и здесь есть свои нюансы. Земля под �?ЖС делится на две категории. Она бывает либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.). Поэтому, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана, а только передана в аренду, так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома (если он есть на участке) или после его строительства. Риэлтеры советуют настаивать на том, чтобы продавец оформил право собственности на участок самостоятельно: процедура оформления длится полтора-два месяца.

Основные виды использования, с которыми сталкивается частный покупатель, — это участки «для индивидуального жилищного строительства (�?ЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства», и разнообразные варианты сельхозземель («для сельскохозяйственного производства», «для организации фермерского хозяйства», «для организации крестьянско-фермерского хозяйства» и пр.) Каждый из этих вариантов налагает свои обязательства по использованию участка, а также — ограничения по строительству. Перед тем, как купить участок, не лишним будет еще раз внимательно присмотреться к тому, что именно покупаешь.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.
Интересное:  Какие документы нужны для получения компенсации за выход из очереди в 2022 году

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.
  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Земли Сельхозназначения Назначения Под Малоэтажную Жилую Застройку

Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Размещение зданий и сооружений для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки, научные и селекционные работы, ведение сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира

Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3

Размещение зданий и сооружений, предназначенных для проведения научных изысканий, исследований и разработок (научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, опытно-конструкторские центры, в том числе отраслевые)

Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного — космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)

Есть определённые требования к конструкции дома, характеристикам помещений, размещению дома на участке и так далее. Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2022 года №1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47»

До принятия закона земли сельхоз назначения в личном пользовании делились на дачные, садовые и огородные участки. С 1 января 2022 года понятие «дача» было упразднено и осталось 2 категории земель: садовые и огородные. Дачные земли были приравнены к садовым земельным участкам.

Ставка налога не зависит от категории и ВРИ земли. Земельный налог устанавливается муниципальными властями. Его размер не может превышать 0,3% (для земель ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Письмо; Росреестра от N 14-12803-ГЕ/19; По вопросам о садовых домах блокированной застройки, об использовании земельных участков с видом разрешенного использования; садоводство; (вместе с; Письмом; Минэкономразвития России от N ОГ-Д23-10126)

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части, а также практики его применения.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2022 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ) садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Вместе с этим следует отметить, что согласно части 3 статьи 23 Закона N 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

Одновременно с этим следует отметить, что правообладатели земельных участков вправе обратиться в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (требований к минимальным отступам от границ земельных участков) если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Также следует отметить, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

Управление Федеральной Службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Томской области (Россельхознадзор)

Управление Россельхознадзора по Томской области обращается к собственникам, владельцам, пользователям, арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в сельскохозяйственном производстве, о необходимости соблюдать установленные требования Земельного кодекса Российской Федерации и иных нормативных и правовых актов при возведении зданий, сооружений на указанных землях.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 указанного кодекса).

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Что можно строить на землях сельхозназначения в 2022 году

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрироватькрестьянско фермерское хозяйство (КФХ), как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

  • Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
  • Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
  • Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
  • Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.
Интересное:  Как Выписать Человека Из Дома Без Его Согласия Если Я Собственник

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

  1. Деятельность, направленная на выращивание растительных культур (коды 1.1-1.6). Подразумевает строительство хозяйственных построек, необходимых для осуществления для полного цикла агропроизводства.
  2. Деятельность, связанная с разведением и выращиванием продукции животноводства, птицеводчеством, кормопроизводством (коды 1.7-1.11). Допустимо возведение капитальных и некапитальных строений для содержания скота, птицы, пушного зверя и т.д., а также вспомогательных построек, необходимых для хранения и переработки продуктов производства (молочные, убойные цеха, кормохранилища, фермы и т.д.).
  3. Рыбоводство и пчеловодство (коды 1.12-1.13). Для успешной деятельности необходимо размещение хозяйственных и вспомогательных зданий и сооружений (ульи, точки медосбора, искусственные пруды для выращивания молодняка рыбы и т.д.);
  4. Деятельность, связанная с научным обеспечением агропромышленной сферы (код 1.14). Относятся работы по изучению, развитию и расширению агросферы, а также селекция растений и животных. Допускается строительство полевых и научно-исследовательских лабораторий, вспомогательных и хозяйственных построек.
  5. Деятельность, связанная с хранением и переработкой агропромышленной продукции (код 1.15). Разрешено возведение объектов недвижимости, необходимых для первичной и глубокой переработки и хранения продуктов растениеводства и животноводств.
  6. Личное подсобное хозяйство (код 1.16). На землях ЛПХ (полевой участок) допускается строительство любых некапитальных строений (без фундамента), необходимых землевладельцу.
  7. Питомники (код 1.17). Предполагает возведение построек, необходимых для осуществления деятельности, связанной с выращиванием и продажей рассады или семян растительных культур.
  8. Деятельность, связанная с производственным обеспечением агропромышленного комплекса (код 1.18). Предполагает строительство технических построек для обеспечения полноценной работы сельскохозяйственного оборудования, его хранения и поддержания надлежащего состояния.
  9. Деятельность, связанная с огородничеством, садоводством и ведением дачного хозяйства (коды 13.1-13.3). Допускается использование земельного надела в полном соответствии с нуждами землевладельца (выращивание растений, отдых и т.д.), а также возведение всех необходимых жилых и хозяйственных строений (кроме 13.1).
  • разрешено жилое строительство (Коды по Классификатору ВРИ 1.16, 13.1-13.3.);
  • запрещено строить жилые здания, но допускается возведение капитальных строений с обязательным получением разрешения на строительство и не капитальных без получения оного (коды по Классификатору ВРИ 1.0-1.15, 1.17, 1.18).
  • правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
  • экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
  • агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
  • специальные.
  1. Основные ВРИ – устанавливаются в строгом соответствии с Классификатором и целевым назначением участков.
  2. Условно разрешенные – определяются градостроительным регламентом в соответствии с условиями ПЗЗ для конкретной территории.
  3. Вспомогательные – не являются преимущественными для выбранного участка земли, направлены на обеспечение функционирования основного ВРИ.

«Ведение дачного хозяйства» – земельный участок можно использовать в тех же целях, что и в предыдущем пункте. Существенным отличием является возможность прописки только по решению суда после признания капитального строения жилым и соответствующим всем санитарным требованиям и норма безопасности.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

К ходатайству прикладываются документы, которые смогут подтвердить подлинность личности заявителя (если речь идет о людях, имеющих статус физического лица) либо подтвердить законность осуществления действий индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), выписка из ЕГРН на конкретный участок, в отношении которого должна быть осуществлена процедура.

Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:

Важно! На деле, как правило, большинство участков переводятся достаточно долго, так как со стороны районных, региональных или федеральных властей всегда приходят уточнения по плану развития территорий, наличия на данных участках ограничений в виде природоохранных зон и иные обременения, связанные с невозможностью эксплуатации земли в соответствии с желаемым назначением. Таким образом, заинтересованному лицу следует поинтересоваться об успешных случаях завершения данной операции перед тем, как изменить назначение земли

В зависимости от формы собственности в отношении оборота участков действуют разные правила. Узнать какая форма собственности действует в отношении конкретного ЗУ сегодня может каждый желающий. Такая информация доступна на публичной кадастровой карте от Росреестра. Для получения необходимой информации нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 указанного кодекса).

Часть 4 ст. 78 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Как поменять категорию земли

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Полученный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт и иметь общий кадастровый паспорт, который хранится у председателя правления. Для граждан – землевладельцев должно быть проведено внутреннее межевание, а границы каждого участка должны закрепляться проектом межевания.

  1. Если они предназначены для пастбищ, заливных лугов и под иные нужды скотоводства.
  2. Если верхний слой участка имеет уникальные особенности и относится к разновидностям особо плодородных почв, он остаётся в пользовании муниципальных властей.
  3. Если использование участка перекрывает проход или проезд к дороге, водоёму или иным образом нарушает права третьих лиц.
  4. При расположении на нём гидромелиоративного сооружения.
  5. Не оформленные ЗУ в собственность, аренду или на иных условиях, допускающих строительство.
Интересное:  Штрафы за шторки на передних стеклах

После возведения дома его требуется зарегистрировать в Росреестр, написав заявление, приложив документацию, разрешающую его строительства и пакет документации на землю. Предварительно уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Срок оформления регистрации в пределах одного месяца.

С этими документами нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать приобретение земли, уплатив пошлину 350 руб. Исключение — когда земли дачного посёлка не в собственности, а в аренде у юридического лица. В этом случае регистрация ЗУ, на котором не возведён дачный домик, не требуется.

Если до 2022 года допускалось строительство дачного домика по нормативам, разработанным учредительной документацией, то с 15.03.15 г., после принятия Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.14 г., установлен регламент дачного строительства. Установленные нормы отступа от соседствующих участков и нормативы красных линий соблюдаются согласно Своду правил СП 53.13330.2011, нормы пожарной безопасности регулируются ФЗ № 123-ФЗ, от 22.07.08 г.

Категории и виды разрешенного использования земель: какой участок годится под застройку

Узнать вид разрешенного использования зарегистрированного земельного участка проще всего в режиме онлайн на сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта». В поле поиска вводится кадастровый номер или адрес интересующего участка. Сервис выдает информацию о категории земельного владения, его кадастровой стоимости, а также о виде разрешенного использования. Все сведения берутся из Единого государственного кадастра недвижимости (ЕГРН).

Собственники участков вправе поменять ВРИ, если это не противоречит федеральному законодательству и градостроительному плану развития той территориальной зоны, на которой расположен участок. Узнав в муниципалитете, какие виды использования разрешены в пределах его зоны, правообладатель земли может обратиться в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ.

Возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Например, вы хотите приобрести участок на окраине поселка под строительство, но он входит в категорию земель запаса (резервных). Необходимо обратиться в компетентный орган местной/федеральной власти с заявлением. При отсутствии противоречий с законом ходатайство может быть удовлетворено, в Государственном реестре будут сделаны соответствующие изменения – участок перейдет в категорию земель поселения или сельхоз назначения. Тогда его можно будет купить, использовать под строительство, для сельскохозяйственной или иной разрешенной деятельности.

Местная администрация организует публичное обсуждение по заявлению собственника – обязательное условие для решения об условно-разрешенном виде использования участка. Далее проводится экспертиза, делается заключение о возможности такого использования или о его противоречии законодательным нормам. О положительном решении вопроса муниципалитет извещает Росреестр, который вносит изменения в характеристику данного участка.

Необходимым дополнением к тем видам деятельности, которые разрешены на участке, служат вспомогательные виды разрешенного использования. Например, для коммунального обслуживания жилья или мастерской на участке нужна трансформаторная будка, а для посетителей – оборудованная автостоянка или общественный туалет. Строительство этих и других мелких объектов относится к вспомогательным видам использования. Они носят характер уточнений при условии, что земельный участок эксплуатируется по целевому назначению и владелец земли не нарушает рамки основного вида разрешенной деятельности.

Так, на участке разрешается построить жилой дом высотой не выше 3-х этажей, общей площадью не более 500 кв.м и при этом площадь застройки под домовладением не должна превышать 0,25% от площади земельного участка. Запрещено образование одного или нескольких участков из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение — случаи, связанные с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд.

Законом предусматривается возможность строительства, реконструкции и эксплуатации жилого дома, предназначенного для проживания членов КФХ на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества КФХ. Правда, для этого необходимо будет соблюдать ряд условий.

В то же время на уровне субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельхозназначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. При этом в отношении участков земель сельхозназначения, на которых расположены фермерские дома, сохраняется действие Федерального закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Земельные участки разных категорий: в чем отличие, на каком законно строить жилой дом

Считается, что земли населенных пунктов имеют больше преимуществ для строительства дома, чем земли сельскохозяйственного назначения. По крайней мере, такие земли ценятся больше, а потому продаются – дороже. Но так ли эти преимущества очевидны для того, кто решил построить дом для летнего отдыха?

Узнать о размере налога на землю в других городах Свердловской области можно здесь . При этом налог будет взиматься с кадастровой стоимости земельного участка. По словам экспертов, кадастровая стоимость участков сельскохозяйственного назначения обычно ниже, чем у земель ИЖС. Узнать кадастровую стоимость любого участка онлайн можно на сайте Публичная кадастровая карта .

Подобные ограничения могут быть введены в дачных и коттеджных поселках вне зависимости от категории земли. К примеру, в одном из поселков бизнес-класса в окрестностях Екатеринбурга (земля ИЖС) действует ограничение: высота коттеджей не может превышать двух этажей.

Как показывает практика, большинство поселков на землях ИЖС от возможности сэкономить на услугах управляющих компаний отказались в пользу комфорта. Редакции портала metrtv.ru известно лишь о трех загородных проектах в окрестностях Екатеринбурга, где жильцы положились на сельских коммунальщиков.

Если жилой дом построен на земле, не предназначенной для этого, то он классифицируется как самовольная постройка, сказано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ. Такие объекты подлежит сносу осуществившим ее лицом. Легализовать строение можно будет только по решению суда; для этого владельцу предстоит доказать, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Инструктаж → Закон о фермерских домах разрешил строить на сельскохозяйственной земле: комментарии юриста

Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.

  1. Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
  2. Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.

— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.

  • участок используется не по целевому назначению;
  • его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
  • на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Однако законодатель допустил строительство жилого дома и проживания в нем, в отдельных случаях и на землях сельскохозяйственного назначения. Естественно, для строительства дома на землях с/х назначения нужно, чтобы ВРИ такой земли подходил под такие цели. К таким ВРИ относятся: для ведения гражданами садоводства и огородничества; для ведения садоводства; и новелла земельного законодательства – земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Фундаментальный принцип земельного законодательства – деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Именно поэтому при строительстве жилого дома нужно обращать внимание на земельный участок, на котором предполагается такое строительство.

Возьмем для примера такую категорию земель, как земли населенных пунктов. Каждый из нас интуитивно понимает, что подразумевает под собой такая категория, достаточно выглянуть в окно своего дома и осмотреться: это и жилые дома, и бизнес-центры, рестораны, музеи, театры, магазины, спортзалы, спортивные площадки, улицы, парки.

Если наш земельный участок относится к категории земли населённых пунктов и имеет один из следующих ВРИ: индивидуальное жилищное строительство; ведение личного подсобного хозяйства; малоэтажная жилая застройка, то вас стоит поздравить, на таком земельном участке вы сможете построить жилой дом (если, конечно, это была ваша цель). Если ВРИ земельного участка не связан со строительством жилого дома, то и построить жилой дом нельзя, это должно быть понятно.

Так вот, ВРИ земельного участка устанавливает, для чего конкретно такой земельный участок будет использоваться. В то же время ВРИ на конкретный участок может быть установлен не один, а сразу несколько, кроме того, даже установленный ВРИ можно изменить, но об этом в следующий раз.