Чем управляющая компания отличается от обслуживающей организации
Чем управляющая компания отличается от обслуживающей организации
Содержание
- 1 Чем управляющая компания отличается от обслуживающей организации
- 2 Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит
- 3 Совет многоквартирного дома и управляющая компания: плюсы и минусы
- 4 Обязанности управляющей компании по содержанию дома
- 5 Как работают управляющие компании
- 6 ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества
- 7 О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании
- 8 Зона ответственности и обязанности управляющей компании многоквартирного дома
- 9 Доклад на тему «Отсутствие качества жилищно-коммунальных услуг, природа образования и причины роста долгов населения, управляющих организаций и ТСЖ г
- 10 Организация как объект управления
Каков объем работ?
По словам Юлии Васильевой, обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д.
«В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором, — подводит итог начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области. — Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор, — только за эту работу и т. д.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».
На ком коммуналка?
«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг», — поясняет начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области Юлия Васильева.
Управляющая компания предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д.
В отличие от управляющих компаний обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса.
«Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, — продолжает консультант «МЛ». — На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ, как проверить УК, провести аудит
- содержание жилых помещений;
- проведение перепланировок и переустройств;
- содержание и ремонт общего имущества в МКД;
- размер оплаты за содержание жилых помещений;
- перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
- предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
- формирование ремонтных фондов.
- проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
- контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
- следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
- проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.
Совет многоквартирного дома и управляющая компания: плюсы и минусы
- обеспечение исполнения решений и постановлений собственников;
- формирование повестки обсуждений собраниями, вынесение предложений по использованию общего имущества, его содержанию, рассмотрение возможности заключения договоров между собственниками и организациями, предоставляющими коммунальные услуги и другое;
- надзор за оказанием различных услуг, содержанием и ремонтом общего имущества МКД и его управлением, качеством коммунальных услуг;
- отчет о произведенной работе на ежегодном итоговом собрании.
- Задуматься самим придется лишь при выборе подходящей организации. Основым преимуществом управляющей компании для жильцов является то, что далее обо всем будет думать и заботиться она, а собственники помещений – лишь пожинать плоды;
- В большом доме можно, создав собственную УК, взять контроль над ЖКХ в свои руки. Если всё пойдёт хорошо, то подобные услуги можно начать оказывать и другим домам, с чего получать прибыль.
Обязанности управляющей компании по содержанию дома
- Осуществлять уборку общественных мест (имеются в виду подъезды);
- Убирать придомовую территорию МКД, земельные участки, находящиеся возле дома. При условии, что в рамках участка земли располагаются насаждения деревьев, то аспекты по их обрезке и спилу, в том числе, находятся в компетенции УК;
- Обеспечение своевременного вывоза твердого мусора и бытовых отходов крупных размеров. Конкретнее – УК должна заключить договор с соответствующей организацией для вывоза мусора;
- Поддерживать фасадную часть дома в достойном виде, проводить очистку от объявлений или же устранять надписи в виде графити и т. п.;
- Ремонтировать и восстанавливать оконные рамы, а также остекление в подъезде/техническом этаже при поломке или же отсутствии таковых;
- Обеспечивать своевременную покраску и побелку помещений подъезда, поддержание полноценного поэтажного освещения. Кроме того, должно быть исправным также и так называемое «надподъездное освещение»;
- Работы по ремонту крыши, при протечке и прочих дефектах таковой;
- Различного рода ремонтные и восстановительные работы общедомового имущества, которые имеют отношение к предоставляемым коммунальным услугам. К такому имуществу относятся: стояки водоснабжения (холодного и горячего), стояки отопительной и канализационной системы МКД, а также внутренние сети электроснабжения;
- Работы по очистке канализации стояков по всему дому;
- Подготовительные работы по дому касательно осенне-зимнего периода. Промывка и опрессовка системы отопления, проверка общих счетчиков;
- Работы по очистке крыши дома от снежных масс в зимнее время;
- Одно из важнейших обязательств – обеспечение помещений МКД коммунальными услугами. При взятии на себя обязательств по управлению МКД, составляется и подписывается договор с организацией по ресурсоснабжению (поставке коммунальной услуги). По данной причине, работу инженерных сетей контролирует УК;
- Проведение работ по сбору денег за коммунальные услуги, в связи с чем заниматься претензионно-исковой деятельностью;
- Заключение соглашений со службой аварийно-диспетчерской направленности;
- Поддержка взаимодействия с компанией, специализирующейся на обслуживании лифтов (при наличии таковых);
- Дезинфекционные и дезинсекционные мероприятия в подвалах и в рамках придомовой территории.
При условии, что для выполнения вышеуказанных работ и услуг объективно потребовались дополнительные средства, следует проводить внеочередное собрание жителей МКД, с предоставлением со стороны УК расчетных документов по искомой тематике и по проблемному вопросу.
Как работают управляющие компании
Как правило, сроки и объем полномочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых владельцами квартир физическому или юридическому лицу, определяются согласно договору управления. Вопрос о смене одной управляющей компании на другую обычно решается на общем собрании собственников. Стоит отметить, что по решению большинства владельцев квартир можно изменить и форму управления объектом кондоминиума.
«Согласно Постановлению Правительства РК №1421 от 1 декабря 2011 года (в декабре прошлого года были внесены изменения) осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной деятельностью запрещается, — информирует Виктор Сыздыков. — Это означает, что он не должен одновременно управлять и держать в своем штате сантехников, дворников и т.д.».
ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества
Согласно российскому законодательству, управляющая компания должна действовать согласно уставу и на законных основаниях. Создается организация посредством объединения жилищных сообществ, т. е. за счет инициативы жильцов нескольких жилых объектов. В свое время управляющие компании, как и ТСЖ, появились после распада советской системы регулирования коммунальных услуг ГУП (государственная управляющая компания).
Согласно статистике на сегодняшний день 80% жилищных объектов заключают договора с управляющей компанией и лишь 20% организовывают ТСЖ. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом является заключение договора ТСЖ с управляющей компанией.
О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании
Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.
В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.
Зона ответственности и обязанности управляющей компании многоквартирного дома
Но, если говорить о борьбе с задолженностями, то ТСЖ проигрывает управляющей компании. Наличие долгов перед коммунальными структурами приводит к полному отключению благ для всех жильцов, принявших решение о создании товарищества собственников жилья, а управление из вне позволяет вести борьбу с конкретными владельцами.
Что же делать владельцам жилья? Для начала следует написать заявление в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию, на предмет исполнения договора управления. Невыполненные работы нужно зафиксировать в соответствующем акте, а затем передать в суд вместе с исковым заявлением. Исполнением услуг управляющая компания, конечно, заниматься не будет, но подрядчик не сможет требовать погашения долга с жильцов.
Доклад на тему «Отсутствие качества жилищно-коммунальных услуг, природа образования и причины роста долгов населения, управляющих организаций и ТСЖ г
Приборы учета устанавливают ресурсоснабжающие организации на основании Федерального закона РФ от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем сказано, что в тех многоквартирных домах, где собственники не установили общедомовые приборы учета до 1 июля 2012 года, ресурсоснабжающие организации обязаны установить их самостоятельно и предъявить затраты за установку этих приборов учета собственникам помещений МКД с рассрочкой не менее 5 лет.
Городские управляющие организации занимают доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами на территории города Пензы. В случае наличия фактов, когда УО вопреки решению собственников помещений в многоквартирном доме о выборе иной управляющей компании не передает техническую документацию на МКД, совету дома необходимо обратиться с заявлением в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области (ул. Урицкого, 127, тел.: 55-14-02).
Организация как объект управления
Как правило, на стадии спада снижается спрос на продукцию или услуги организации, возрастает роль цены и качества в конкурентной борьбе. Часто организация перестает соответствовать внешнему окружению, становится чрезмерно бюрократичной и консервативной. В этих условиях необходимо скорректировать стратегию развития компании, ее структуру управления и провести другие организационные изменения.
Таким образом, согласно системному подходу ключевые факторы успеха организации находятся как во внешней, так и во внутренней средах. Именно внешнее окружение диктует стратегию развития организации. Эффективность внутренней системы определяется ее способностью быстро адаптироваться к изменяющимся условиям внешней среды.
23 Авг 2018 glavurist 570