Подход К Оценке Требует Отдельного Расчета Рыночной Стоимости Земельного Участка

Доходный подход к оценке земельного участка

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Подходы к оценке стоимости различных объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, принципиально одинаковы во всех развитых странах: сравнительный, доходный и затратный. Однако условия реализации этих подходов в разных странах отличаются в зависимости от особенностей национальных рынков и специфики осуществления оценочной деятельности. Важнейшими факторами применения конкретных методов оценки земельных участков в отдельных странах являются степень развития земельного рынка и его государственного регулирования, уровень развитости земельного законодательства, различия в доступности рыночной информации и др.

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в сделке не окажется в убытке. Поэтому этот метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам.

Таким образом, при применении всех методов доходного подхода стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Таким образом, этот подход можно отнести к методам ценообразования на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой понимается не только реальный доход, генерируемый объектом недвижимости при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества базы отдыха «катунь», расположенной по адресу: Республика Алтай, Чемальский район

Рыночная стоимость имущественного комплекса базы отдыха «КАТУНЬ», раположенной по адресу: Россия, Республика Алтай, Чемальский район, 2 км. от с. Чемал. на р. Катунь, составляет по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки, – 01 октября 2010 г. (округленно):

Компенсация за низкую ликвидность, % Определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12 месяцев и умножения на типичный срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, который составляет в среднем 3 месяца (по данным агентств недвижимости «МИАН», «Миэль-недвижимость», «Инком-недвижимость»).

Основы оценки стоимости недвижимости

38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов — 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Затратный подход к оценке земельных участков

1. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход к оценке земельных участков

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

• а) размер (площадь);
• б) форма (конфигурация);
• в) топография (рельеф);
• г) ландшафт;
• д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
• е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
• 3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
• 4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
  • а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
  • б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
  • в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
  • г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

Подходы к оценке стоимости земельных участков

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает первоначально инвестированную сумму. Исходя из этого, как было показано выше, общий ожидаемый доход инвестора состоит из полного возврата первоначально инвестированной суммы и прибыли или вознаграждения (дохода на капитал).

Суть метода состоит в анализе и статистической обработке внутренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с проектом оцениваемого объекта, цены продаж которых известны. Для оценки ставки необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом средневзвешенного, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования. В целом алгоритм расчета ставки дисконтирования можно представить следующим образом:

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка всоответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное, использование земельного участка или единого объекта недвижимое™’ либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов при сдаче недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажиединого объекта недвижимости в конце прогнозного периода:,

Подход К Оценке Требует Отдельного Расчета Рыночной Стоимости Земельного Участка

Концептуально основу подхода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения. Основная идея подхода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену бо́льшую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается, таким образом, по следующей общей формуле: Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта. При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих «цен» используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Похожие записи
• 
  Должностные Обязанности Юриста В Собесе
• 
  Как узнать дату выдачи огрнип по номеру
• 
  Кадастровый Паспорт Земельного Участка Как Получить
• 
  Налог На Имущество Менее 3 Лет