Покупка Залоговой Квартиры Что Надо Знать

Все о покупке квартиры

Каждый человек хоть раз сталкивается с необходимостью приобретения или продажи жилой площади. При этом многие не хотят обращаться за помощью к риэлторам, предпочитая проводить сделку самостоятельно. Одним из её этапов является внесение предоплаты. Рассмотрим, какие существуют виды , как проводится процедура. Особенности.

Договор при приобретении квартиры представляет собой соглашение, в котором отражаются права и обязательства обеих сторон, сведения о недвижимости, условия её передачи, стоимость и другие важные моменты. Рассмотрим, как его правильно составить и что необходимо учитывать. Сделка Сделка по приобретению недвижимости.

Архив материалов

— Между дольщиком (он же залогодатель) и ЗАО «Стройинвест КСМ» оформляются два договора: договор долевого участия в строительстве квартиры и договор залога (ипотеки). Последний оформляется в 4 экземплярах нотариусом, подписывается сторонами в их присутствии и удостоверяется нотариусом. При этом взимается государственная пошлина в размере 1,5 процента от залоговой стоимости. Далее договор залога подлежит обязательной государственной регистрации Центром по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РК и только после этого вступает в силу (статья 10 п.1 и 2 ФЗ об ипотеке (залоге)).

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге)» залогодатель при наступлении срока исполнения обязательств по договору залога может внести деньгами залоговую стоимость заложенного имущества и проценты за пользование кредитом за время действия договора залога.

Как купить залоговую квартиру

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Что нужно знать при покупке квартиры: советы юриста

Покупка любого объекта недвижимости должна быть грамотной и тщательной процедурой, предполагающей проверку юридической чистоты сделки и правильности выбора самой недвижимости. Объекты на рынке представлены в разных видах, поэтому можно выбрать квартиру в новостройке или вторичку. Перед составлением договора важно разобраться в том, что нужно знать при покупке квартиры, чтобы выбрать действительно оптимальный вид недвижимости, идеально подходящий под требования покупателя.

Нередко у людей просто отсутствуют нужные средства на покупку недвижимости. В этом случае целесообразно обращаться в банк для оформления ипотечного займа. Если планируется покупка квартиры в ипотеку, что нужно знать, чтобы предусмотреть все возможные риски и недостатки такого приобретения? Для этого учитываются некоторые моменты:

Покупка залоговой квартиры: и хочется, и колется

Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть, и оно не обжаловано собственником в законном порядке. При несоблюдении этих условий, предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

Покупка залоговой квартиры: риски и выгода

Во-первых, это приобретение благополучного жилья, хозяева которого желают сделать свои условия жизни ещё лучше, к примеру, переехать или разъехаться. Любой квалифицированный брокер подтвердит, что таких объектов – большая часть среди всех залоговых квартир. Фактически, на экономическую выгоду при таких сделках рассчитывать не стоит, но их юридическая направленность от стандартной купли-продажи мало чем отличается.

В-третьих, это приобретение уже отчуждённой квартиры у самого банка. Именно такие сделки принято именовать «подлинно дефолтными». И к слову, заключая именно такие сделки можно сэкономить при приобретении жилья почти в 2 раза. Но также их принято считать наиболее проблемными, поскольку работать приходится напрямик с банком.

САИЖК: преимущества покупки залоговой квартиры у юридического лица

Однако если квартира после решения суда встает на баланс юрлица, то предпочтения банка могут быть скорректированы. После снятия обременения, квартира будет выставлена в продажу по рыночной цене. Между тем, большинству покупателей требуется ипотечный кредит. И взять кредит можно по сниженной процентной ставке. Банк или агентство после переговоров, скорее всего, пойдут покупателю на уступки. Для сравнения, если покупателя находит заемщик, то ипотека может быть выдана только по стандартной ставке. И еще как бонус – квартира, купленная у юрлица, прошла юридическую экспертизу и не имеет обременений.

Списки залоговых квартир, собственником которых является юрлицо, публикуются на официальном сайте банка или агентства. Конечно, банк не меньше заинтересован вернуть не только все свои деньги, но и сумму, которую рассчитывал заработать, поэтому с должником, скорее всего, с должником будут работать и работать до последнего.

Покупка квартиры

Можно и нужно покупать такие квартиры! Они либо интересны по-цене, либо просто другие так не нравятся. Ну нестандартный процесс сделки с подобными квартирами. И что? Отказываться от выгодного варианта только по одной такой причине? Действовать только по накатанным сценариям? Прошли уже те времена, и слава богу!

PS.Смотрели на днях квартиру, продаваемую по такой схеме, люди без риэлтора, да к тому же перепланировка не узаконена (лоджию с комнатой объединили и теплый пол), рисков полно. На предложение разделить их поровну и понизить цену, сказали, что учитывая ситуацию на рынке торговаться не будем, а цену думаем поднять).

Покупка Залоговой Квартиры Что Надо Знать

Займы под залог доли в квартире могут быть прикрыты также предварительным договором так называемой «обратной» купли-продажи, по которому собственность возвращается к заёмщику после возврата долга. Но так как таковой договор не регистрируется в Росреестре, о нём заимодавец обычно забывает. Следует учесть, что даже при своевременном возврате долга, недобросовестный заимодавец может не только не торопиться вернуть долю, но и что ещё хуже — перепродать её посторонним лицам.

В случае, когда заёмщик не возвращает деньги либо делает это несвоевременно, то заимодавец вправе обратиться в суд с требованиями о взыскании основного долга, возмещении убытков, уплаты неустойки, процентов за пользование займом, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Помимо этого заимодавец имеет полное право заявить требование об обращении взыскания на предмет залога – долю квартиры, путем её продажи с публичных торгов и удовлетворении своих требований из стоимости заложенного имущества.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Залоговые квартиры банков и Продажа залоговой квартиры

• Собственник (или его риелтор) нашел покупателя (только еще не ясно кто, кого нашел). Покупатель вносит аванс или задаток собственнику.
• Продавец передает копии документов покупателю для юридической проверки квартиры. Желательно к этому моменту иметь письменное разрешение банка на продажу залоговой квартиры. Имейте ввиду, что разрешение имеет срок действия. Например, ВТБ24 – срок действия 14 дней. А Сбербанк вообще не выдает письменных разрешений. Об этом надо уточнять у менеджера конкретного банка.
• Согласуйте заранее с банком, по какой схеме производиться расчет с банком и собственником, это может быть через сейфовую ячейку, может через аккредитивный счет. Уточните расходы по сделке их, как правило, оплачивает покупатель. Чаще всего для расчетов используют сейф, только уточните у менеджера банка, будет ли на закладке денег и на выемки, для погашения кредита, присутствовать в депозитарии представитель банка! Это важный момент для покупателя.
• Уточните у менеджера банка, как происходит снятие обременения (залога). Либо в один шаг, либо в два шага.

• Продавец просит у покупателя внести аванс равный размеру задолженности перед банком. Есть и другие схемы, но смысл один! Есть риск у покупателя, что погасив долг по кредиту, продавец не продаст квартиру покупателю. Размер аванс составляет обычно 30 000 – 50 000 руб. Используйте схему, которую я описал выше.
• Покупатель производит погашения кредита через аккредитивный счет банка, главное, чтобы в процессе регистрации документов не отобрали у банка лицензию. Конечно, это мало вероятно, но в России всякое бывает. Такие случаи касаются малоизвестных банков.
• Очень часто мне пишут посетители сайта, что не могут дождаться передачи квартиры или выписки из квартиры семьи бывшего собственника. Мой совет: всегда указывайте в договоре купли-продажи квартиры срок передачи в календарных днях с момента регистрации перехода права. Требуйте выписки из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки, если это невозможно указывайте срок юридического освобождения квартиры (обычно 14 календарных дней).
• Привлекайте на регистрацию всей сделки независимые компании (юр. лица), которые специализируются на регистрации сделок (можете уточнить у менеджера банка, либо у местных риелторов). Либо подавайте документы лично. Но пусть составят договор купли-продажи профессионалы юристы, которые занимаются регистрацией документов в Росреестре. Есть риск получить в Росреестре приостановку регистрации (на 1 мес.), если будет неполный комплект документов или допущена ошибка в документах.
• Если расчет производится через сейфовую ячейку, то срок аренды ячейки указывайте не меньше месяца. Есть риск, что аренда закончится еще до того, как продавец будет иметь на руках необходимый пакет документов, чтобы иметь допуск к сейфу.
• Во время регистрации документов ключи от ячейки обычно хранится у покупателя, после регистрации, ключи обмениваются на расписку от продавца. Если вы отдадите ключи продавцу раньше положенного, есть риск, что он Вам не отдаст расписку о получение денежных средств, но деньги из ячейки получит. Аккредитивный счет решает эту проблему.

Что нужно знать, покупая залоговую квартиру по сниженной цене

Юлия Рудик отмечает, что необходимо обратить внимание на нормы Закона «О нотариате», определяющие условия, при наличии которых возможно совершение нотариусом исполнительной надписи. В частности, предоставлены нотариусу документы должны подтверждать неоспоримость требований банка. При этом о неоспоримости требований можно говорить лишь в двух случаях:

Чтобы избежать рисков при приобретении недвижимости, юристы советуют внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется такое решение в кассационном порядке (апелляционный суд может удовлетворить требования банка, после чего решение вступает в силу, но впоследствии его может отменить кассационный суд).

Похожие записи
• 
  До скольки можно гулять несовершеннолетним закон
• 
  Ветеран Труда Льготы В Ставропольском Крае
• 
  Как из нежилого помещение перевести в жилое помещение
• 
  Есть ли запрет на въезд в россию