Переуступка Квартиры В Новостройке Подводные Камни

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Переуступка прав по ДДУ: подводные камни

Вычитывать любой сложный юридический договор и ДДУ в частности — дело неблагодарное, если нет всесторонних знаний законодательства. Поэтому эксперты и рекомендуют всегда прибегать к помощи юристов — чтобы специалист нашел все нестыковки и предупредил о возможных опасностях. Но независимо от того, будете вы показывать ДДУ юристу или нет, знать “подводные камни”, которые может “подложить” в договор застройщик, перед покупкой квартиры в новостройке вы должны обязательно.

Как говорилось выше, закон об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены после заключения — если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, если вы подписываете ДДУ, в котором есть пункт об одностороннем изменении цены со стороны застройщика, то добровольно соглашаетесь на дополнительные непредвиденные расходы. И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.

Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Интересное:  Как узнать код по оквэд по инн онлайн

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Интересное:  Ветеран Труда Саратовской Области

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке

Так и в случае с продажей по переуступке: налог платится не с общей стоимости проданных квадратных метров, а лишь с разницы, которая может получиться между суммой покупки непосредственно у застройщика по ДДУ и той суммой, которую указали при продаже в соглашении о переуступке.

  • договор переуступки права (3-х стороннее соглашение, где сторонами являются строительная компания, дольщик и покупатель);
  • оригинал или заверенная нотариусом копия договора ДДУ (с приложениями и дополнениями);
  • документы, подтверждающие оплату взносов за квартиру;
  • акт передачи платежных документов и договора ДДУ от продавца покупателю;
  • согласие компании-застройщика на переуступку квартиры, если оно не прописано в самом договоре;
  • если продавец состоит в браке – согласие второго супруга на проведение сделки, заверенное у нотариуса.
  • Переуступка квартиры в новостройке — подводные камни

    1. Продавец квартиры полность ю оплатил ее стоимость. Данный факт должен быть подтвержден документально;
    2. В договоре долевого участия имеется пункт, в котором указано, что строительная компания дает свое согласие на заключение продажи квартиры по договору переуступки. Если этого согласия в договоре не имеется, то будущая сделка будет считаться недействительной;
    3. Данная жилплощадь приобреталась первым владельцем с помощью ипотеки, то для совершения переуступки ему необходимо получить письменное согласие в той банковской организации, где ранее оформлялся данный ипотечный кредит;
    4. Продавец уведомил строительную компанию в письменном виде о своем решении продать недвижимость по переуступке прав.
    1. Заинтересованное лицо может потребовать, чтобы ему передали квартиру в тот срок, который указан в конкретном договоре. А оформить договор переуступки данный гражданин сможет только в том случае, если договор о долевом участии имеет госрегистрацию;
    2. В том случае, если жилплощадь уже передана продавцу, то договор переуступки не получится оформить.

    Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

    Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

    «Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (TRADE-IN REALTY). –На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.

    Какие подводные камни при приобретении квартиры

    1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
    2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.
    • заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
    • повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
    • отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
    • плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.

    Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

    Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

    Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

    Подводные камни при покупке квартиры по переуступке прав

    Многие дольщики используют цессию для получения прибыли. Они покупают квартиру в новостройке на этапе земельных работ по низкой цене, дожидаются, когда дом будет практически достроен, и продают квартиру. В таком случае прибыль цедента – это разница между ценой покупки и ценой продажи.

    Покупая квартиру по переуступке прав, нужно очень внимательно выбирать новостройку. Нередко дольщики начинают распродавать квартиры, если у застройщика появляются какие-либо неприятности. Никому не хочется оказаться обманутым дольщиком, поэтому стоит заранее изучить застройщика и ситуацию с новостройкой.