Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Как купить квартиру по переуступке

Основная опасность покупки квартиры по переуступке права заключается в том, что в случае, если по каким-то причинам основной договор долевого участия окажется расторгнутым, вы имеете право на возврат только той суммы, которая была указана в нем первоначально. Если договор долевого участия заключался его прежним владельцем на начальном этапе строительства квартиры, то эта сумма может оказаться в разы меньше той, которую вы заплатили при заключении договора переуступки – ведь стоимость квартиры существенно возрастает по мере строительства здания.

Обычно, когда речь идет о покупке квартиры по переуступке, в действительности, подразумевают заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому, в будущем покупатель получает право на требование оформления основного договора. Сложность заключается в том, что в действительности, подписывая предварительный договор, покупатель получает не квартиру ил какие-то права на нее, а лишь возможность ее приобретения в дальнейшем. При этом какая-то регистрация предварительного договора невозможна в принципе. Поэтому при его подписании не может идти речь о передаче денег «продавцу» права переуступки.

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», — отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство. Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того — принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб. долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г. исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

Опасно ли покупать квартиру у собственника получившего ее по переуступке прав

Я соглашаюсь лишь с тем, что расторжение возможно. Это если брать в целом. Мы рассматриваем конкретную ситуацию, в которой нет таких предпосылок. То, что нужно ознакомиться с ДДУ и договором уступки — даже не обсуждается.
Компания никак не может затребовать квартиру обратно — это уже сказано выше. Кто еще захочет оспорить: первый дольщик или второй, купивший по уступке, а ныне — полноправный собственник? Да никто. Никому это не нужно, они свои деньги уже получили (получит), а беготня по судам мало кому интересна. Не тот случай, давайте реальнее оценивать ситуацию.

Александр, а поясните, кто в данной ситуации вероятно станет инициатором оспаривания предыдущей сделки? Что-то я в этой цепочке не наблюдаю ни одного заинтересованного.
В теории, по ГК можно оспорить, да. Теоретически, можно оспорить любую сделку. На практике это случается очень редко.

Переуступка права на квартиру

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке. Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Как купить квартиру по переуступке

В некоторых случаях, когда стороны договариваются о приобретении квартиры по переуступке, речь может идти о переоформлении договора долевого участия в новом строительстве. Это нужно делать только в том случае, если предыдущим участником долевого строительства были произведены все выплаты по договору долевого участия. В противном случае вся задолженность по расчетам переходит на нового участника, пожелавшего купить квартиру по переуступке. Заключение подобного договора возможно только до подписания акта приема-передачи квартиры и такой договор переуступки, как и новый договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах.

Обычно, когда речь идет о покупке квартиры по переуступке, в действительности, подразумевают заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому, в будущем покупатель получает право на требование оформления основного договора. Сложность заключается в том, что в действительности, подписывая предварительный договор, покупатель получает не квартиру ил какие-то права на нее, а лишь возможность ее приобретения в дальнейшем. При этом какая-то регистрация предварительного договора невозможна в принципе. Поэтому при его подписании не может идти речь о передаче денег «продавцу» права переуступки.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Похожие записи
• 
  Единовременные выплаты при рождении ребенка в 2022 году в москве
• 
  Водка В Канистре
• 
  Если Женщина Не Работает Муж Может Получить Единовременное Пособие
• 
  Регистрационный номер в фсс по инн