Продажа квартиры по переуступке что это значит
В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру
Содержание
- 1 В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру
- 2 Переуступка права на квартиру
- 3 Переуступка квартиры в новостройке
- 4 Как продать квартиру по переуступке
- 5 Продажа квартиры по переуступке
- 6 Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое
- 7 Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать
- 8 Что такое переуступка квартиры в новостройке
- 9 Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан
- 10 Продажа квартиры по переуступке что это значит
Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.
Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.
Переуступка права на квартиру
Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.
В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.
Переуступка квартиры в новостройке
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.
Как продать квартиру по переуступке
Если квартира располагается в новом доме, только что построенном, но еще не сданном в эксплуатацию, то ее еще можно продать по системе переуступки. Такой механизм очень часто могут дольщики (участники долевого строительства) использовать для того, чтобы получить финансовую выгоду от перепродажи квартиры.
Поэтому второму дольщику придется подумать о предоставлении равноценного залога. Если же долги все выплачены по ипотеке, тогда первый дольщик берет у банка справку о том, что у финансовой организации никаких претензий к нему нет и все финансовые обязательства закрыты.
Продажа квартиры по переуступке
Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Новосибирска или другого города будет отдано обратно продавцу.
Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.
Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое
В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.
Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.
Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать
- Подтверждение наличия всей необходимой документации у застройщика:
- Учредительные свидетельства компании-застройщика;
- Документ о гос. регистрации;
- Об учете в органах налоговой службы;
- Документ, свидетельствующий об обладании правом собственности на территорию;
- Документы из бухгалтерии;
- Лицензия на строительство;
- Согласованный проект постройки;
- Соответствующая проектная декларация;
- Подготовительные мероприятия:
- Застройщику необходимо отправить письменное уведомление о предстоящей сделке;
- Правообладателю нужно получить согласие на реализацию недвижимости тоже в письменном виде;
- Правообладатель должен получить от застройщика документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед ним;
- Правообладателю также понадобится нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супркга(и) на сделку;
- Банк должен подписать согласие на сделку;
- Правообладателю потребуется специальная выписка из ЕГРП;
- Покупателю необходимо иметь согласие на приобретения жилплощади;
- Дополнительно потребуется получение закладной, а также кредитного договора.
- Составление соглашения переуступки прав. Для этого потребуется участие квалифицированного юриста. Скачать образец можно ниже.
- Регистрация составленного документа в соответствующих органах. В регистратуру необходимо предоставить такие документы:
- Удостоверение личности и доверенность (при необходимости) всех участников сделки;
- Письменное согласие супруга на приобретение или продажи недвижимости;
- Соглашение, предварительно заключенное с застройщиком;
- Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед организацией-застройщиком или соглашение о переводе долга потенциальному покупателю;
- Документ, свидетельствующих о согласии организации-застройщика на продажу посредством переуступки прав собственности;
- Документ, свидетельствующий о согласии финансового учреждения на проведение сделки;
- Если жилплощадь покупается по ипотеке, правообладателю также необходимо предоставить кредитный договор или закладную;
- Подобная разновидность займов считается одной из наиболее рискованных, поскольку постоянно остается вероятность нарушения застройщиком сроков завершения строительства и введения жилплощади в эксплуатацию.
- У финансовых организаций есть достаточно большой перечень разнообразных ипотечных программ, которые нередко оказываются востребованными у заемщиков и приносят банку больше выгод.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.
Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).
Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан
- все должно происходить по вышеуказанному закону. Естественно, лучший вариант – выбирать строительство по 214 закону, хотя на рынке первички по-прежнему есть компании, не руководствующиеся этим документом.
- Необходимо обязательно уведомить застройщика о планируемой переуступке права. И получить на это его согласие. Часто в ДДУ этот пункт отмечен. Девелопер хочет контролировать процесс продажи новостройки, и на практике, чтобы получить возможность уступить право, цеденту и цессионарию приходится платить отступные – 1-5 %.
- Цедент более не несет перед цессионарием никаких обязательств. За итог стройки отвечает застройщик. То есть в отношения вступают строительная компания и новый дольщик, который на себя берет риски и ответственность.
- Если квартира выкупалась с помощью кредитных средств, то в договоре по ипотеке содержится пункт «переуступку совершать с согласия банка». То есть урегулировать вопрос о переуступке с организацией, предоставившей средства заранее.
- Первоначальный взнос цедентом должен быть оплачен.
То есть свои права и обязанности перед застройщиком первоначальный обладатель жилья (цедент) уступает другой стороне (цессионарий). Сама процедура называется цессией и не является родственной купле-продаже, так как предметом сделки выступает объект, которого нет.
Продажа квартиры по переуступке что это значит
Дело в том, что по данным статистики в области недвижимости, примерно 30% всех сделок с недвижимостью в новостройках связаны с инвестированием денежных средств. Это означает, что покупатель вкладывает собственные денежные средства в покупку квартиры лишь с единственной целью — ее продать. Поскольку недвижимость как таковая находится на стадии строительства, а продавец уже нашел покупателя на эту недвижимость, то в этом случае как раз и оформляется переуступка прав требования.
Большинство людей не могут разобраться в юридических тонкостях подобных формулировок. Если с договором купли-продажи недвижимости более-менее понятно и то возникает масса вопросов и еще большая масса ошибок при оформлении, когда кто-то пытается заключать договора без участия юристов и нотариуса. Что уж говорить о такой мудреной и редкой формулировке как «переуступка».
12 Авг 2018 glavurist 554